بحث مسکن بالاخره به واقعیت نزدیک شد

برای بیش از یک دهه، من استدلال می‌کردم که مشکلات مسکن آمریکا فقط به این نیست که چقدر می‌سازیم، کجا، یا با چه سرعتی. آنها در مورد سیستمی هستند که ما پیرامون مسکن ساخته ایم. آن سیستم افزایش قیمت‌ها را به‌عنوان موفقیت، کاهش قیمت‌ها را به‌عنوان شکست، و مداخله سیاسی را به عنوان تنها پاسخ قابل قبول در زمانی که ریاضیات کار نمی‌کند، تلقی می‌کند. من نوشتم کتابی در این باره دو سال پیش به این دلیل که این الگو قبلاً واضح بود، حتی اگر به طور گسترده مورد تایید قرار نگرفت.

آنچه در حال حاضر در حال تغییر است، واقعیت زیربنایی نیست، بلکه محدوده مکان هایی است که آن واقعیت قابل مشاهده است. بحث‌هایی که زمانی در حاشیه زندگی می‌کردند – در مورد حمایت از قیمت، ریسک مالی، و محدودیت‌های راه‌حل‌های مبتنی بر عرضه – اکنون در مؤسسات و گفتگوهایی که به ندرت روایت غالب را زیر سؤال می‌برند، ظاهر می‌شوند. رهبران ملی بخش آرام را با صدای بلند می گویند. دانشگاهیان آشکارا فرضیاتی را که حل و فصل شده تلقی می شوند، به چالش می کشند. حتی داده‌های تکنوکراتیک‌ترین نهادهای ما نیز در همین راستا است.

این به معنای حل شدن بحث مسکن نیست. دور از آن. اما این بدان معناست که ما مجبور هستیم با یک حقیقت اساسی که من سال‌ها سعی کرده‌ام آشکارش کنم، حساب کنیم: ما در سیستم مسکنی که برای ارائه مقرون‌به‌صرفه از طریق کاهش قیمت‌ها طراحی شده است، زندگی نمی‌کنیم.

لحظه ای از اواخر ژانویه را در نظر بگیرید، زمانی که رئیس جمهور به صراحت اعلام کرد که نمی خواهد قیمت مسکن کاهش یابد. او می خواهد که آنها بالا بروند، به ویژه برای محافظت از افرادی که قبلاً خانه دارند. پیشنهاد ظریف نبود. او گفت که نرخ‌های بهره پایین‌تر خرید خانه‌ها را آسان‌تر می‌کند، اما قیمت‌ها باید بالا بماند تا مالکان فعلی «ثروتمند» بمانند.

از نظر برخی از طرفداران مسکن، این امر بی‌تفاوت به نظر می‌رسید. در شبکه های اجتماعی، واکنش ناباورانه و حتی خشم بود. چگونه یک رئیس‌جمهور می‌تواند آشکارا با کاهش قیمت مسکن در بحبوحه بحران اقتصادی مخالفت کند؟

پاسخ ساده‌تر – و ناراحت‌کننده‌تر – از آن چیزی است که بسیاری بخواهند بپذیرند: این سیاست اساسی مسکن ایالات متحده از پایان جنگ جهانی دوم بوده است. هر حزب سیاسی بزرگ هر سیاستمدار جدی ملی. هر مدیریتی همه آنها افزایش ارزش خانه ها را به عنوان یک کالای عمومی و کاهش قیمت ها را به عنوان یک ریسک سیستماتیک تلقی می کنند. هنگامی که قیمت ها شکسته می شود، پاسخ این است که اجازه نمی دهیم قیمت ها به سمت پایین اصلاح شوند، بلکه باید اعتبار را گسترش داد، به تقاضا یارانه داد، یا مداخله سیاسی برای تثبیت ارزش ها کرد.

چیزی که باعث شد آن لحظه اخیر با پرزیدنت ترامپ متلاطم شود، این سیاست نبود. این صداقت بود

اگر این شما را شوکه می کند، احتمالاً به این دلیل است که با مدل ذهنی متفاوتی کار می کرده اید، مدلی که در آن مقرون به صرفه بودن مسکن در درجه اول یک مشکل فنی است. قوانین درست را شل کنید، اجازه ساخت و ساز کافی بدهید و قیمت ها کاهش می یابد. وقتی این کار را نمی کنند، توضیح واضح است: ما به اندازه کافی، به اندازه کافی سریع یا با اراده سیاسی کافی پیش نرفتیم.

داستان جذابی است این شفافیت اخلاقی و یک خط مستقیم از مشکل به راه حل ارائه می دهد. و در بعضی جاها، تحت بعضی شرایط، حتی قسمت هایی از آن صادق است. اما همچنین فرض می‌کند که ما در یک محیط سیاسی و مالی عمل می‌کنیم که کاهش قیمت‌ها را تحمل می‌کند، زیان‌ها را بی‌صدا جذب می‌کند و به بازارها اجازه می‌دهد مسیر خود را طی کنند.

این فرض درست نیست، به ویژه در سطح ملی، واقعیتی که اکنون آشکارتر به رسمیت شناخته شده است.

الف مقاله اخیر در واشنگتن پست مجموعه رو به رشدی از تحقیقات دانشگاهی را بررسی کرد که ارتباط بین عرضه مسکن جدید و قیمت مناسب را به چالش می‌کشد. حتی در مفروضات خوش بینانه، ریاضی هشیارکننده است. در شهرهای پرهزینه، حتی ساخت‌وسازهای جدید تهاجمی، ده‌ها سال طول می‌کشد تا اجاره‌بها را به سطح مقرون به صرفه برای خانوارهای طبقه کارگر کاهش دهد. در برخی سناریوها، بیش از یک قرن. و این با فرض نرخ‌های پایدار ساخت‌وساز است که کمتر مکان‌هایی بدون ایجاد واکنش سیاسی یا عقب‌نشینی مالی به آن دست یافته‌اند.

آنچه قابل توجه است این نیست که برخی از محققان با روایت گسترده کمبود عرضه در سراسر کشور مخالف هستند، بلکه این شک و تردید اکنون به جای بدعت گذاری مشروع تلقی می شود. این اطمینان که افزایش عرضه به تنهایی مقرون به صرفه است، در جدول زمانی که برای مردم واقعی مهم است، ضعیف‌تر از آن چیزی است که گفته‌های عمومی نشان می‌دهد.

سپس داده هایی وجود دارد که به ندرت وارد این بحث ها می شوند. طبق آمار خود فدرال رزرو، سرانه واحدهای مسکونی در ایالات متحده از اواسط دهه 2010 به طور پیوسته در حال افزایش بوده و اکنون از سطوح قبل از رکود بزرگ فراتر رفته است. این بدان معنا نیست که هر جامعه ای مسکن کافی دارد. بازارهای مسکن محلی، تقسیم‌بندی شده و عمیقاً بر اساس مکان شکل می‌گیرند. اما این ادعا را پیچیده تر می کند که ما با کمبود یکنواخت و ملی مواجه هستیم که با یک نسخه ملی قابل حل است.

این قطعات را کنار هم بگذارید – سیاست، بورس تحصیلی، داده ها – و تصویری غیرقابل انکار ظاهر می شود. قیمت‌ها فقط به این دلیل نیست که ما به اندازه کافی نمی‌سازیم، بلکه به این دلیل که مسکن را در یک سیستم مالی ملی قرار داده‌ایم که به افزایش قیمت بستگی دارد، افزایش می‌یابد. سرمایه آزادانه به سمت مسکن جریان می‌یابد، وقتی قیمت‌ها افزایش می‌یابند، به سرعت عقب می‌نشینند، و وقتی چرخه تغییر می‌کند، دولت‌های محلی، سازندگان و خانوارها را در معرض دید قرار می‌دهد. این سیستم با طراحی از شرکت‌های متصدی محافظت می‌کند و کاهش قیمت‌های گسترده را نه به عنوان یک اصلاح، بلکه به عنوان یک تهدید در نظر می‌گیرد.

متغیری که اکثر بحث‌های مسکن به آن توجه می‌کنند این است که انتظار می‌رود چه کسی زیان را در زمانی که اوضاع متوقف می‌شود جذب کند، و همچنین اینکه سیستم چقدر تهاجمی حرکت می‌کند تا از وقوع آن جلوگیری کند.

تامین مالی مدت ها قبل از سقوط قیمت ها عقب می نشیند. سازندگان با نازک شدن حاشیه، ساخت و ساز را متوقف می کنند. دولت‌های محلی هراس می‌کنند چون ارزیابی‌ها هموار می‌شوند. صندوق‌های بازنشستگی، بانک‌ها و صاحبان خانه‌ها، همگی در برابر ضرر و زیان عقب‌نشینی می‌کنند، زیرا این ضررها واقعی، متمرکز و از نظر سیاسی برجسته هستند. هنگامی که افراد و مؤسساتی که دارای جنبه منفی هستند همانهایی هستند که بیشترین تأثیر را دارند، پاسخ، تطبیق تدریجی با مقرون به صرفه بودن نیست. این است که ارزش دارایی‌ها و ترتیبات مالی موجود را مسدود کرده و مداخله را تشدید کند تا از گسترش زیان جلوگیری شود.

این زمینه ای است که مدافعان مسکن در نهایت با آن برخورد می کنند. وقتی اصلاح‌طلبان محلی علیه سیستمی که برای حفاظت از ارزش دارایی‌ها طراحی شده است – و آن سیستم از دادن آن امتناع می‌کند – می‌جنگند، غریزه طبیعی اعمال نیروی بیشتر است. وقتی مقررات زدایی و ساخت و سازهای جدید به اندازه کافی مقرون به صرفه نیستند، پاسخ کاهش سرعت و تجدید نظر در مدل نیست. این برای رسیدن به اقتدار بیشتر است. پیشدستی دولتی دستورات فدرال یارانه های بزرگتر اجرای گسترده تر قدرت بیشتر، از دورتر اعمال می‌شود، با تحمل کمتر برای مکان‌هایی که مطابق انتظار عمل نمی‌کنند.

وقتی نتایج با انتظارات مطابقت ندارند، تشدید به نظر تنها گزینه باقی مانده است. این یک شکست اخلاقی نیست این یک علامت هشدار است که تئوری تغییر در حال برخورد با واقعیت هایی است که برای مدیریت آن ساخته نشده است: محدودیت های مالی، محدودیت های سیاسی، و پیچیدگی های محلی که نمی توان به سادگی از آنها چشم پوشی کرد یا نادیده گرفت.

در محیط‌های سیاسی که موفقیت با توانایی جمع‌آوری قدرت و اجبار عمل سنجیده می‌شود، زیر سؤال بردن این نظریه می‌تواند به طرز شگفت‌آوری دشوار باشد. انجام این کار فقط سرعت حرکت را کاهش نمی دهد. این سوال را زیر سوال می برد که آیا ابزارهای ترجیحی – و افرادی که بهترین موقعیت را برای استفاده از آنها دارند – واقعاً برای مشکل مورد نظر مناسب هستند یا خیر. وقتی این اتفاق می‌افتد، غالباً دوبرابر کردن نیرو از تجدید نظر در خود مدل آسان‌تر است.

اما زمانی که یک نظریه تغییر نیاز به فشار بیشتر برای غلبه بر واقعیت‌های مالی، مقاومت سیاسی و محدودیت‌های ظرفیت محلی دارد، باید پرسید که آیا این نظریه ناقص است، نه اینکه آیا ما به اندازه کافی تهاجمی نبوده‌ایم یا خیر.

Strong Towns همیشه از یک فرض متفاوت شروع کرده است. مقرون به صرفه بودن بادوام از سقوط بازارها یا تحمیل نتایج یکسان به دست نمی آید. از مکان هایی می آید که می توانند بدون شکستن به استرس پاسخ دهند. از سیستم‌هایی که می‌توانند به صورت تدریجی و بدون نیاز به رد کردن افرادی که در آنجا زندگی می‌کنند، تنظیم شوند. و این ناشی از ایجاد جوامع بیشتر است که می‌توانند فرصت‌ها و رفاه واقعی را ارائه دهند، بنابراین تقاضا به‌طور طبیعی در بسیاری از نقاط گسترش می‌یابد، به‌جای اینکه مجبور شود به تعداد انگشت شماری از متروهای فوق‌ستاره که تحت فشار کمان می‌کنند.

آن کار با اصلاحات موجود در روایت‌های غالب ما متفاوت به نظر می‌رسد. این افزایشی است. ناهموار است. در برابر شعارهای ساده و اصلاحات سیاسی منظم مقاومت می کند. این یک راه حل ملی واحد را نوید نمی دهد، و وانمود نمی کند که ما می توانیم اقتصاد سیاسی را که در داخل آن کار می کنیم آرزو کنیم.

اما رویکرد شهرهای قوی یک مزیت حیاتی دارد: در دنیایی که ما واقعاً در آن هستیم، شروع می‌شود، نه یک رویکرد تئوریک که در آن داستان خیلی مرتب می‌شود، شخصیت‌های شرور خیلی راحت شناسایی می‌شوند و راه‌حل‌ها خیلی ساده هستند. همانطور که فشارها افزایش می یابد و تشدید به پاسخ پیش فرض تبدیل می شود، واقع گرایی دیگر یک مسئولیت نیست.

این تنها راه رو به جلو است که تحت فشار مشروع باقی می ماند.