چه کسی مالک آمریکاست: فناوری نقشه برداری جغرافیایی که می تواند به شهرها کمک کند تا سرمایه گذاران غارتگر را در بازی خودشان شکست دهند

دبلیوسرمایه‌گذاران املاک و مستغلات شرکت‌ها در تحقیقات بازار پیچیده‌ای که با سودهای هنگفت صورت می‌گیرد، مدت‌هاست که دست برتر را نسبت به صاحبان خانه‌های آسیب‌پذیر و گروه‌هایی که تلاش می‌کنند از آنها محافظت کنند، دارند.

سرمایه‌گذاران می‌توانند خانه‌های آسیب‌دیده را در محله‌های شیک شناسایی کنند، آن‌ها را با تخفیف خریداری کنند و سال‌ها آن‌ها را خالی بگذارند. در انتظار برای افزایش ارزش خانه های نزدیک آنها می توانند هدف قرار دهند صاحبان خانه های قدیمی و قدیمی که ممکن است نیاز به فروش با تخفیف داشته باشد. و با پول نقد فراوان – و کتاب بازی جدید که شامل اجاره خانه‌ها به جای ورق زدن آنها می‌شود – می‌توانند از خریداران خانه پیشی بگیرند. اتاق خواب را به اقلام ترازنامه تبدیل کنید.

اکنون، یک ابزار جدید نقشه برداری داده از موسسه لینکلن مرکز راه حل های جغرافیایی (CGS) می‌تواند به تجهیز سازمان‌های غیرانتفاعی، مدافعان و دولت‌های محلی به فناوری قدرتمند مشابه کمک کند تا به شناسایی و دفاع از سهام مسکن مقرون‌به‌صرفه که توسط دلالان املاک و مستغلات و مالکان غایب تهدید می‌شود، کمک کند.

می‌گوید: «این یک میدان بازی بسیار نابرابر بین سرمایه‌گذاران خصوصی است که سرمایه دارند و مایل به سرمایه‌گذاری برای به دست آوردن این اطلاعات بازار هستند، و سازمان‌های غیرانتفاعی که در تلاش برای باز نگه داشتن درها هستند، چه رسد به سرمایه‌گذاری در پلتفرم‌هایی مانند این». جف آلنبی، مدیر CGS فناوری جغرافیایی. “آنچه می بینید این است که دولت ها و سازمان های غیرانتفاعی به طور مداوم تلاش می کنند تا عقب نشینی کنند.”

داده های پایین به بسته

در پی رکود بزرگ، شرکت‌ها به طور فزاینده‌ای شروع به خرید و سپس اجاره کردن نه تنها ساختمان‌های آپارتمانی، بلکه خانه‌های تک‌خانواره‌ای کردند – به‌ویژه در مناطق متروی Sun Belt و پسا صنعتی. شهرهای میراثی، جایی که اجاره ها علیرغم کاهش قیمت ملک ثابت ماند. اغلب، این یک آبشار از اثرات منفی بر جوامع کم درآمد داشته است.

برای یک چیز، اجاره‌کنندگان بیشتری را با مالکان شرکتی غایب مواجه می‌کند که می‌توانند سریع به زور اخراج و اجاره ها را افزایش می دهد، اما برای تعمیر سقف نشتی یا رفع تخلفات کد کند است. همچنین عرضه مسکن مقرون به صرفه در دسترس خریداران بالقوه را کاهش می دهد و فرصت را از اجاره کنندگان محلی سلب می کند.

برای مثال، در محله هارلم پارک بالتیمور، تنها ۵۳ خانه از ۴۶۴ خانه فروخته شده از سال ۲۰۱۷ یعنی ۱۲ درصد، توسط ساکنان مالک خریداری شده است. در سال ۲۰۲۲، از هر پنج خانه فروخته شده در این محله، یکی (۱۹٫۲ درصد) توسط یک تجارت خارج از ایالت خریداری شد و تقریباً نیمی از آن توسط شرکت های داخلی با دارایی های چندگانه خریداری شد.

آلنبی می‌گوید: «شما همین الان دیدید که این انباشته شدن مالکیت شرکتی وارد این محله شد، و سال‌ها طول می‌کشد تا از آن بازگردید. زمانی که سرمایه گذاران املاک و مستغلات بر روی ورق زدن خانه ها برای درآمد سریع تمرکز می کردند، اکنون املاک اجاره ای را به عنوان یک پول ساز بلندمدت می بینند. “این خانه ها به تازگی از بین رفته اند، احتمالاً برای همیشه، از منظر مالکیت خانه.”

این داده‌های غم‌انگیز و جزئی از ابتکار عمل CGS به نام «چه کسی مالک آمریکاست؟با شروع بالتیمور، CGS از انواع منابع داده عمومی برای نقشه برداری از هر بسته در شهر با ویژگی های مالکیت آن، بررسی متقابل اطلاعات پستی با اسناد و سایر سوابق استفاده کرد تا املاک تحت مالکیت را از املاک مالکان خصوصی و بزرگ یا بزرگ تشخیص دهد. مشاغل خارج از ایالت

آلنبی توضیح می‌دهد که پس از کدگذاری بسته‌های مسکونی متعلق به شهر، CGS برای تمام دارایی‌هایی که آدرس پستی مالک با آدرس فیزیکی مطابقت ندارد فیلتر می‌کند – به این معنی که تحت اشغال نیست. پس از آن، CGS می‌تواند بین مالکان خصوصی و خارج از سایت – صاحبخانه‌های محلی «مادر و پاپ» که ممکن است مالک یک یا دو ملک باشند – و شرکت‌های رسمی‌تر، تمایز قائل شود و نام‌ها را با یک سری کلمات کلیدی مرتبط با کسب‌وکار بررسی کند. و کلمات اختصاری مانند LLC، LLP، incorporated و غیره. فیلترهای بیشتر نشان می دهد که آیا یک کسب و کار در داخل یا خارج از ایالت مستقر است و آیا دارای چندین ملک در شهر است.

نقشه‌های رنگی به دست آمده مشخص می‌کنند که اشغال مالک کجا بیشتر است و مالکان شرکت‌ها در کجا بیشتر فعال هستند. جوامع با برخورداری از این داده های بصری و ساده، می توانند سهام مسکن را که احتمالاً توسط سفته بازان هدف قرار می گیرند، شناسایی کنند. سپس آنها می توانند برای دفاع گام بردارند (یا حتی بازپس گیری) مسکن مقرون به صرفه قبل از اینکه به مالکیت شرکتی گم شود.

حق مبارزه با

یکی از سیاست‌هایی که شهرها می‌توانند برای خنثی کردن سرمایه‌گذاران غارتگر به کار گیرند، قانون حق امتناع است که به مستاجران این اختیار را می‌دهد که خانه‌شان را قبل از فروخته شدن به یک شرکت خریداری کنند. پژوهشگر ارشد می‌گوید دانستن مکان‌هایی که چنین سرمایه‌گذارانی فعال هستند، می‌تواند به رهبران جامعه کمک کند تا از اجرای چنین برنامه‌ای با هدفمندتر شدن دسترسی عمومی به مردم حمایت کنند. رابرت “آر جی” مک گریل، مدیر موسسه لینکلن تسریع سرمایه گذاری در جامعه ابتکار عمل.

این همان محله‌ای است که در آن تبلیغ می‌کنید، جایی که یک سازمان اجتماعی دارید به درها می‌کوبد تا به مردم بگویید، فقط برای اینکه بدانید، اگر شرکت خارج از ایالتی که چک اجاره‌تان را می‌نویسید، خانه‌تان را بفروشد، شما مک‌گریل می‌گوید اولین فرصت برای خرید آن را داشته باشید. گفت‌وگوی «فقط شما می‌دانید» می‌تواند به‌طور باورنکردنی آژانس‌سازی و قدرت‌بخشی برای یک فرد باشد، به‌گونه‌ای که فکر می‌کنم یکی دیگر از مزایای بالقوه پایین‌دستی این ابزار است.»

آلنبی به سرعت اشاره می کند که رسمی شدن مالکیت دارایی به خودی خود چیز بدی نیست. به عنوان مثال، اگر یک مالک محلی بمیرد و فرزندانش سه ملک اجاره ای او را به ارث ببرند و همه آنها را در یک LLC بگذارند، این امر اساساً چشم انداز املاک و مستغلات محلی را تغییر نمی دهد. و سرمایه‌گذاری واقعی – شرکت‌هایی که ساختمان‌های خالی و فرسوده را می‌خرند، آنها را به شرایط خوب باز می‌گردانند و آنها را به بازار مسکن بازمی‌گردانند – تقریباً همیشه مورد استقبال قرار می‌گیرد.

مک گریل موافق است: «مالک سرمایه گذار لزوماً به معنای مالک بد نیست. اما با همپوشانی لایه‌های اضافی مجموعه داده‌های سطح بسته، CGS می‌تواند زمینه بیشتری را فراهم کند و بازیگران بد را آشکار کند. به عنوان مثال، نقشه برداری از جایی که مالکیت شرکتی همزمان با نقض کدها است – گزارش های نرده های شکسته عرشه، کمبود گرما، نشتی توالت ها، و غیره – “داستانی بسیار ظریف تر و مفیدتر را در مورد آنچه اتفاق می افتد و در مورد آن چه باید کرد، بیان می کند.” او می گوید.

مک‌گریل خاطرنشان می‌کند که در این صورت، نقشه‌برداری ممکن است راه بهتری برای اولویت‌بندی اجرای کد به دپارتمان‌های بازرسی با کمبود کارکنان مزمن ارائه کند. به طور مشابه، لایه‌بندی داده‌های جای خالی بر روی نقشه‌های مالکیت خارج از ایالت می‌تواند به بحث درباره سیاست‌های کاربری زمین مانند مالیات با نرخ تقسیم.

آلنبی می‌گوید: «بسیاری از اوقات، بحث‌های سیاستی در خلاء داده‌ها اتفاق می‌افتد. «شما در مورد نظریه‌ها، اعداد انتزاعی، مفاهیم انتزاعی صحبت می‌کنید، و واقعاً در مقیاس موضوعی که در مورد آن صحبت می‌کنید، کنترل خوبی ندارید. و این ابزارها به شما این امکان را می‌دهند که آن مکالمه را به‌طور خاص چارچوب‌بندی کنید.»

فراتر از بالتیمور

آلنبی می‌گوید CGS می‌تواند یک نقشه داده‌های دانه‌ای را که برای نیازهای سازمان یا جامعه سفارشی شده است، در عرض چند هفته ارائه دهد. و فقط ابزاری برای شهرها نیست. CGS همچنین کل ایالت ماساچوست را برای یک غیرانتفاعی مسکن ترسیم کرده است و در حال حاضر مالکیت زمین های چوبی را در سراسر آلاباما مستند می کند.

CGS همچنین با شبکه بین المللی حفاظت از زمین برای ترکیب تحقیقات چندین سازمان حفاظتی در جستجوی “مناظر اجماع– مناطقی که نه تنها یک اولویت حفاظتی مانند تنوع زیستی، اتصال به زیستگاه، یا پتانسیل ذخیره‌سازی کربن را برآورده می‌کنند، بلکه بسیاری از این اهداف را به یکباره برآورده می‌کنند. هدف این چارچوب نقشه‌برداری مشارکتی، به گفته CGS، شناسایی «مکان‌هایی است که همه می‌توانند بر آن توافق داشته باشند مهم هستند و باید تمرکز فوری تلاش‌های جمعی حفاظت باشند» زیرا ایالات متحده برای حفاظت از ۳۰ درصد از زمین‌های خود تا سال ۲۰۳۰ تلاش می‌کند.

جیم گریمحقق ارشد مؤسسه لینکلن، اکنون با CGS برای مطالعه روند مالکیت در میان جوامع مسکونی تولیدی، که همچنین توجه سرمایه گذاران املاک و مستغلات را به خود جلب کرد در سال های اخیر به دلیل هزینه های نسبتا پایین و اجاره های قابل اعتماد. گری کار CGS را به دلیل توانایی آن در تبدیل یک چالش بسیار حکایتی به داده های واقعی “با ارزش” می خواند.

او می‌گوید: «دانستن از میزان مشکل، چه کسی مسئول است، و در کجا مشکل حادتر است، به اطلاع رسانی و هدف قرار دادن جوامعی که باید حفظ این موجودی مسکن مقرون به صرفه را در اولویت قرار دهند، و نحوه انجام آن کمک می‌کند.»

برای کسب اطلاعات بیشتر یا همکاری با مرکز راه حل های جغرافیایی، به سایت مراجعه کنید وب سایت CGS یا تماس بگیرید cgs@lincolninst.edu.

جان گوری نویسنده کارکنان موسسه سیاست زمین لینکلن است.

تصویر سرب: این تصویر مرکز راه‌حل‌های مکانی، تجزیه و تحلیل فضایی را با داده‌های قطعه زمین ترکیب می‌کند تا انواع مختلف مالکیت دارایی را نشان دهد، بخشی از پروژه‌ای که هدف آن کمک به جوامع برای درک بهتر چگونگی تأثیر سرمایه‌گذاران نهادی بر بازارهای زمین محلی است. اعتبار: مرکز راه حل های جغرافیایی