پیام رئیس جمهور: برابری، مقرون به صرفه بودن، و چشم انداز وام دهی جدید

منممکن است فوراً واضح نباشد که چگونه تأمین مالی مسکن می‌تواند به عنوان یک سیاست زمین در نظر گرفته شود، و حتی کمتر واضح است که چرا کارشناسانی مانند من مقررات مالی ملی را توصیف می‌کنند. قانون سرمایه گذاری مجدد جامعه به عنوان یکی از مهم ترین سیاست های زمینی قرن بیستم. چگونه در جهان می تواند ملی مقررات مالی بر کاربری محلی تأثیر می گذارد و فعالیت های وام دهی و سرمایه گذاری بانک ها چه ربطی به زمین دارد؟

همانطور که من دارم قبلاً در اینجا ذکر شده استنقشه های تبعیض آمیز وام دهی فدرال که توسط شرکت وام مالکان خانه ابداع شد و توسط اداره مسکن فدرال (FHA) در دهه ۱۹۳۰ به تصویب رسید تأثیر پایداری داشت. حدود ۹۰ سال بعد، بررسی سال ۲۰۲۲ توسط فدرال رزرو در مورد تحقیقاتی گزارش کرد که به طور قطع این نقشه ها را با نابرابری های معاصر در فرصت های اقتصادی، نتایج سلامت، دسترسی به فضای سبز، اثرات جزیره گرما، مرگ و میر ناشی از کووید و امید به زندگی مرتبط می کند.

قانون سرمایه‌گذاری مجدد جامعه (CRA) یکی از سه اقدام کنگره پس از قانون حقوق مدنی ۱۹۶۴ بود که برای خنثی کردن آسیب‌های وارد شده به جوامع توسط سیاست‌های مالی مسکن فدرال طراحی شد. دهه‌ها گرسنگی سرمایه و تبعیض طرح‌ریزی، شهرهای آمریکا را تهی کرده و میلیون‌ها آمریکایی و جوامع آنها را بدبخت کرده بود.

تصویب شده در سال ۱۹۷۷ پس از قانون مسکن منصفانه در سال ۱۹۶۸، که تبعیض در معاملات املاک و مستغلات را ممنوع می کرد، و قانون افشای وام مسکن در سال ۱۹۷۵، که وام دهندگان را ملزم می کرد فعالیت های خود را با دقت جغرافیایی گزارش کنند، CRA یک تعهد مثبت را بر آن تحمیل کرد. بانک های تحت نظارت فدرال برای تامین نیازهای اعتباری همه جوامع در مناطق خدماتی خود. به بانک ها نگفت که چه چیزی می توانند نه انجام دهند، بلکه آنچه را که آنها انجام می دهند مورد نیاز است برای معکوس کردن چندین دهه رفتار بد انجام دهید.

سه آژانس فدرال – فدرال رزرو، شرکت بیمه سپرده فدرال (FDIC) و دفتر کنترل کننده ارز (OCC) – وظیفه داشتند اطمینان حاصل کنند که بانک ها از این مقررات جدید پیروی می کنند. جالب اینجاست که این قانون تنها ده سال بعد به طور کامل اجرا شد، زمانی که از رگولاتورها خواسته شد تا گسترش جغرافیایی بانک‌ها را عمدتاً از طریق ادغام یا تملک تأیید کنند.

CRA بارها مورد بازنگری قرار گرفته است تا به صنعت بانکداری در حال تحول پاسخ دهد. اخیراً، در سال ۲۰۲۰، OCC یک قانون نوسازی را برای رسیدگی به تغییر از “آجر و ملات” به بانکداری دیجیتال پیشنهاد کرد، اما این قانون توسط فدرال رزرو، FDIC و هزاران گروه اجتماعی مخالفت کرد. این پیشنهاد در سال ۲۰۲۱ لغو شد، اما تعداد کمی از ناظران استدلال می کنند که CRA نیازی به مدرن سازی ندارد. حتی بیشتر از بانکداری دیجیتال، نگرانی ها در مورد تغییر عظیم در وام های رهنی از بانک های تحت نظارت به وام دهندگان غیربانکی است.

با توجه به شورای بررسی مؤسسات مالی فدرال، ۱۰ نفر از ۱۲ وام دهندگان وام مسکن برتر در سال ۲۰۲۱ (و چهار نفر از پنج شرکت برتر) شرکت های مستقل وام مسکن بودند. این وام دهندگان غیربانکی هیچ تعهد مثبتی برای رسیدگی به تبعیض تاریخی ندارند. فراتر از انطباق با قانون افشای وام مسکن، فعالیت وام دهی آنها بسیار ضعیف تنظیم شده است. با این حال، آنها خارج از دسترس سیاست زمین به عنوان مقررات مالی نیستند.

وام دهندگان غیربانکی برای سرمایه به غول های صنعت متکی هستند. طبق موسسه Urban، شرکت‌های تحت حمایت دولت (GSEs)، Fannie Mae و Freddie Mac، حدود ۶۰ درصد از وام‌های مسکن را در ایالات متحده خریداری کردند. FHA و وزارت امور کهنه سربازان ایالات متحده (VA) یک ۱۶ درصد اضافی نکته مهم این است که بانک‌های غیربانکی حدود ۷۰ درصد وام‌های خریداری شده توسط GSEs و بیش از ۹۰ درصد وام‌های مورد حمایت دولت را در سال ۲۰۲۱ به دست آورده‌اند. بنابراین، اگر کسی بخواهد به تلاش‌های مثبت برای تأمین نیازهای مالی مسکن در بازارهایی که از نظر تاریخی ضعیف بوده‌اند، ادامه دهد، این مسیر کاملاً واضح است: به دنبال چارچوب‌های سیاستی موجود یا جدید باشید که فرصت‌هایی را از طریق تنظیم GSEs فراهم می‌کند تا بر رفتار وام دهی غیربانک‌ها تأثیر بگذارد.

از شانس و اقبال، غول های تامین مالی مسکن به طور عمومی کنترل می شوند. هم فانی می و هم فردی مک در سال ۲۰۰۸ توسط آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) به عنوان محافظ فدرال قرار گرفتند، زمانی که در طول بحران سلب حق اقامه دعوی ورشکسته شدند. در سال ۲۰۱۷، FHFA اجرا شد وظیفه خدمت کردن برنامه ای که الزامات قانونی را بر GSE ها تحمیل می کند تا به سه بازار خاص تحت پوشش خدمات رسانی کند: مسکن تولیدی، حفظ مسکن مقرون به صرفه، و مسکن روستایی. بر اساس وظیفه خدمت، فانی می و فردی مک ملزم به ارائه برنامه های سه ساله هستند که توضیح می دهد چگونه به آن بازارها خدمات بهتری ارائه می دهند. این طرح ها بر اساس نظرات عمومی نهایی شده و سالانه به کنگره گزارش می شود.

در سال ۲۰۲۱، FHFA تعهدات بیشتری را برای گسترش دسترسی به فرصت های مسکن ایمن، مناسب و مقرون به صرفه بر GSE ها تحمیل کرد. آنها اکنون ملزم به تهیه، پیاده سازی و گزارش سالانه در مورد آن هستند تامین مالی عادلانه مسکن طرح‌هایی که توضیح می‌دهند چگونه «به طور معناداری به تفاوت‌های نژادی و قومیتی در مالکیت خانه و ثروت که برای دهه‌ها ادامه داشته است، رسیدگی می‌کنند».

دهه پس از اولین اجرای CRA در سال ۱۹۸۹ یک دوره طلایی برای توسعه جامعه بود زیرا مدافعان برای تحت فشار قرار دادن بانک ها برای انجام تعهدات CRA بسیج شدند. تقریباً بلافاصله، صدها میلیارد دلار وام جدید به مناطق خدمات CRA سرازیر شد. نرخ ملی مالکیت خانه از ۶۴ درصد به ۶۸ درصد افزایش یافت و رشد در محله های کم درآمد و متوسط ​​دو برابر نرخ ملی بود. شرکت های توسعه اجتماعی رونق گرفتند و صنعت مالی توسعه جامعه رشد کرد.

ما در لحظه مشابهی برای برنامه‌های «وظیفه خدمت و تأمین مالی عادلانه مسکن» هستیم – چیزی که من آن را «CRA جدید» نامیده‌ام. FHFA در حال ایجاد نظارت نظارتی عضلانی بیشتری است و با کمک موسسه لینکلن، بخش مدنی دوباره بسیج می شود تا برنامه های بهتر، اجرای بهتر و نتایج بهتر را درخواست کند.

سال گذشته، ما ۲۰ نفر از بزرگترین توسعه دهندگان مسکن مقرون به صرفه غیرانتفاعی را گرد هم آوردیم تا آن را راه اندازی کنیم ائتلاف بازارهای وام مسکن ضعیف (UMMC). هدف آن این است که با یک صدا صحبت کند تا GSEs را تحت فشار قرار دهد و با آنها همکاری کند تا مأموریت خود را تحت برنامه های وظیفه خدمت رسانی و تامین مالی عادلانه مسکن انجام دهند. ما با هم در حال کار با GSE ها برای طراحی محصولات وام دهی بهتر برای تامین مالی خرید خانه های ساخته شده، ایجاد ظرفیت موسسات مالی توسعه جامعه برای ایجاد وام های مسکن جدید در بازارهای صعب العبور، و متقاعد کردن FHFA برای حمایت از برنامه های وام آزمایشی جدید هستیم. برای آزمایش محصولات و فرآیندهای جدید برای ارائه خدمات بهتر به این بازارها.

UMMC در حال ابهام زدایی از بازار وام مسکن ثانویه است – جایی که وام دهندگان و سرمایه گذاران وام ها و حقوق خدمات را می خرند و می فروشند – و راه حل های واقع بینانه برای تغییر سیستم های واقعی پیشنهاد می کند. در اولین سال کامل خود به عنوان یک ائتلاف، UMMC زمانی که FHFA طرح های جدید Duty to Serve ارائه شده توسط GSE ها را رد کرد، و درخواست برنامه های بلندپروازانه تر با اهداف خاص تر مانند آنچه در طرح جامع ائتلاف آماده کرده بود. تلاش‌های اخیر UMMC شامل کارت امتیازی است که نشان می‌دهد GSEs چقدر از طرح اولیه پیروی می‌کنند و داشبوردی که داده‌های کمی قابل دسترس و دقیق در مورد عملکرد آنها ارائه می‌دهد.

طرح‌های وظیفه خدمت و تامین مالی عادلانه مسکن جایگزین قانون سرمایه‌گذاری مجدد جامعه نیست. CRA همچنان مهمترین سیاست زمین در زرادخانه ملی مقررات مالی ما است و مسئول مقادیر عظیمی از اعتبارات جدید است که به جوامعی که برای چندین دهه از دسترسی به آنها محروم بودند، سرازیر شد. اما زمانه تغییر کرده است. زمانی که CRA تصویب شد، حدود ۱۸۰۰۰ بانک توسط FDIC بیمه شده بودند. امروز، ۴۸۴۴ وجود دارد. علاوه بر این، بسیاری از بانک‌ها در حال بستن یا کوچک کردن کسب و کار وام مسکن خرده‌فروشی خود هستند و این فضا را به وام دهندگان غیربانکی واگذار می‌کنند. می‌توانیم سعی کنیم CRA را اصلاح کنیم تا این واقعیت جدید بازار را منعکس کنیم، یا می‌توانیم بازار را در جایی که هست ملاقات کنیم.

شکاف های نژادی و قومیتی در مالکیت خانه به طرز نگران کننده ای بالاست، همچنان که شکاف غیرقابل قبول و سرسخت ثروت نژادی نیز بالاست. اگر امیدواریم بتوانیم در هر یک از این دو مشکل ایجاد کنیم، باید راهی برای گسترش مالکیت خانه به روش‌های بی‌سابقه پیدا کنیم. هیچ کس انتظار نداشت که CRA تمام تأثیرات شرم آور سیاست های وام دهی نادرست را جبران کند. برنامه های وظیفه خدمت و تامین مالی عادلانه مسکن مکمل های فوق العاده ای برای CRA هستند. شاید مجموعه ای از مقررات وام دهی رویکردی بهتر از یک اندازه مناسب برای همه باشد. امیدواریم که UMMC به پزشکان و مدافعان این امکان را بدهد تا از GSEs و FHFA بپرسند که برای مقابله با این چالش های عظیم چه نیازی دارند.

جورج دبلیو مک کارتی رئیس و مدیر عامل موسسه لینکلن سیاست زمین است.

تصویر: رئیس جمهور جیمی کارتر قانون سرمایه گذاری مجدد جامعه را در سال ۱۹۷۷ امضا می کند. اعتبار: فدرال رزرو