جلوگیری از جابجایی در امتداد راهرو خط بنفش جدید مریلند

منتاریخچه هر راهنما، جدید مریلند است خط بنفش– به نظر می رسید که یک توسعه راه آهن سبک ۱۶٫۲ مایلی که چندین حومه واشنگتن دی سی را به هم وصل می کند – به نظر می رسید که ارزش املاک و اجاره ها را بالا ببرد و ساکنان قدیمی را که دیگر توانایی پرداخت آنها را نداشتند، بیرون کند. این اغلب پیامد ناخواسته سیستم های حمل و نقل جدید و سایر پیشرفت های زیرساختی است.

با هدف از بین بردن این آوارگی، یک ائتلاف محلی گسترده – با کمک موسسه لینکلن مرکز سرمایه گذاری جامعه (CCI) و غول مراقبت های بهداشتی Kaiser Permanente – هدف خود را حفظ یا ایجاد ۱۷۰۰۰ خانه مقرون به صرفه در امتداد کریدور ترانزیت جدید تعیین کردند. از آنجایی که پروژه ریلی نزدیک به تاریخ تکمیل آن در سال ۲۰۲۷ است، حدود ۳۰۰۰ خانه مقرون به صرفه در حال حاضر در مرحله برنامه ریزی، تولید یا حفظ هستند، همانطور که در یک مطالعه موردی جدید CCI.

رابین هک، مدیر اجرایی، می‌گوید: برخی از اولین کارهای CCI بر توسعه ترانزیت عادلانه در منطقه خلیج، لس آنجلس و دنور متمرکز بود، بنابراین ما می‌دانستیم که هنگام ساخت یک خط ترانزیت جدید چقدر مهم است که به آن توجه کنیم. که اکنون در آنجا زندگی می کند و در معرض خطر آوارگی است.» هنگامی که Kaiser Permanente راهرو خط بنفش – محل مقر منطقه ای خود – را به عنوان یک مرکز جغرافیایی برای مشارکت در CCI انتخاب کرد. تسریع سرمایه گذاری برای جوامع سالم هک می‌گوید ابتکار عمل، «ستاره‌ها در صف قرار گرفتند». هک اشاره می‌کند که AIHC یک برنامه سه ساله بود که به بیمارستان‌ها و سیستم‌های بهداشتی کمک می‌کرد تا «در بالادستی در علل اصلی سلامت خوب سرمایه‌گذاری کنند» و بر راه‌حل‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه و عادلانه متمرکز بود.

هک می گوید که با مشارکت قیصر انرژی جدیدی به ائتلاف راهرو خط بنفش (PLCC) اضافه کرد، این گروه عناصر کلیدی CCI را قرار داد. چارچوب جذب سرمایه در عمل. او می‌گوید که عموماً با تعیین یک اولویت مشترک جاه‌طلبانه از سوی جامعه آغاز می‌شود، “و از آن برای سازماندهی افراد برای فراتر رفتن از تجارت معمول استفاده می‌کند.” اعضای ائتلاف – که شامل سازمان‌های غیرانتفاعی، دولت‌های محلی و مشاغل است – «توانستند خط لوله معاملات مسکن مقرون به صرفه را سازماندهی کنند که می‌توانستند روی آن کار کنند، و همچنین آنچه را که ما آن را محیط توانمند می‌نامیم، بهبود بخشند، که همه چیزهایی است که تعیین می‌کنند. چه خط لوله حرکت کند و چه بمیرد، به گونه ای که به آنها اجازه می دهد تا یکسری پیشرفت داشته باشند.”

بخش عمده ای از این پیشرفت با استخدام یک هماهنگ کننده تمام وقت به نام وونت هریس توسط PLCC کمک کرد، که نقشی اساسی در ایجاد خط لوله ای از بیش از ۱۰۰۰ پروژه مسکن ارزان قیمت با اتصال سازمان های غیرانتفاعی، شهرداری ها، توسعه دهندگان، وام دهندگان و جوامع مذهبی به هر یک ایفا کرده است. دیگر و منابعی که برای اجرای پروژه ها و ادامه آنها نیاز دارند. هاک می گوید: «مشاهده کردن خط لوله و کمک به مردم برای دیدن آنچه در شرف وقوع است، واقعاً بخش مهمی از روش شناسی جذب سرمایه است. زیرا در غیر این صورت، شما در سرزمین معامله به معامله هستید، و معامله به معامله سرزمین هرگز به وسعت و عمق جاه طلبی هایی که جوامع برای خود دارند اضافه نمی کند.

در همین حال، مشاوران و کارکنان شهرستان پرنس جورج به اجرای قانون غیرفعال «حق اولین امتناع» از سال ۲۰۱۳ کمک کردند، استراتژی که به حفظ بیش از ۱۲۰۰ واحد مسکونی ارزان قیمت موجود در دو سال کمک کرد. وقتی یک ساختمان چند خانواری بزرگ و مقرون به صرفه تحت توافق قرار می‌گیرد، قانون به کشور این حق را می‌دهد که برای مدت محدودی به جای خریدار قدم بگذارد و به جای آن خرید را انجام دهد، با هر شرایطی که خریدار مذاکره کرده است.

شهرستان در موقعیتی نبود که بتواند به تنهایی ساختمان های آپارتمانی را خریداری، بازسازی و نگهداری کند. اما مشاوران CCI به استان کمک کردند تا یک RFP صادر کند و مجموعه‌ای از بیش از دوجین توسعه‌دهنده مسکن مقرون‌به‌صرفه را جمع‌آوری کند که می‌توانند به عنوان شریک در چنین معاملاتی عمل کنند. «شهرستان واقعاً می‌تواند از حق خود برای خرید ملک استفاده کند، و سپس می‌توانند با یک توسعه‌دهنده مسکن مقرون‌به‌صرفه، قراردادی پشت سر هم داشته باشند، که دارایی را تأمین مالی می‌کند، هر گونه بازسازی لازم را انجام می‌دهد، و اموال را برای مردم مقرون به صرفه نگه می‌دارد. هک می‌گوید بلند مدت. ائتلاف همچنین شهرستان را متقاعد کرد که از ۱۵ میلیون دلار از قانون طرح نجات آمریکا برای ایجاد صندوقی استفاده کند که به توسعه دهندگان کمک می کند تا تامین مالی انعطاف پذیر را تضمین کنند. سپس ایالت مریلند ۱۰ میلیون دلار دیگر به جیب زد.

حتی اگر شهرستان از حق اولین امتناع خود استفاده نکند، صرف وجود این گزینه کمک کرده است تا صدها واحد برای ۱۵ یا ۲۰ سال آینده مقرون به صرفه بماند. هک توضیح می‌دهد: «آها» بزرگ این بود که اگر خط‌مشی را دارید، دعوت‌نامه‌ای برای گفتگو دارید. سپس شهرستان می‌تواند با خریدار گفت‌وگو کند که می‌گوید: «هی، شما واقعاً این ملک را می‌خواهید، این چیزی است که ما از شما می‌خواهیم از نظر حفظ قیمت مناسب انجام دهید.» و بسیاری از اوقات این یک مکالمه به اندازه کافی سازنده است و همه خوشحال به خانه می روند.”

این شهرستان ابتدا از طریق مذاکره در اوایل سال ۲۰۲۱ از حق خود استفاده کرد و خریدار یک ساختمان ۳۶ واحدی را متقاعد کرد که تمام واحدها را به مدت ۱۵ سال مقرون به صرفه نگه دارد. در آگوست ۲۰۲۱، شهرستان کارها را یک قدم فراتر برد و با هماهنگی با یک توسعه دهنده از استخر برای خرید یک ساختمان ۲۴۵ واحدی در Hyattsville که در شرف فروش بود، اطمینان حاصل کرد که ۱۸۴ واحد برای ۲۰ سال مقرون به صرفه باقی خواهند ماند.

وقتی نوبت به جلوگیری از توسعه مجدد چنین مسکن های مقرون به صرفه ای طبیعی و تبدیل شدن به اجاره و آپارتمان های با قیمت بالا می رسد، زمان بندی همه چیز است. آسپاسیا زیپولیا، مدیر بخش مسکن و توسعه جامعه، می‌گوید: به هر حال، وقتی اجاره‌ها در طول راهرو بالا رفت، «چیزی برای حفظ وجود نخواهد داشت». وقتی آن مسکن غیرقابل استطاعت شود، دیگر خیلی دیر شده است.»

تنها چند سال دیگر قبل از تکمیل خط بنفش، ائتلاف باید به همکاری در بخش‌های مختلف برای دستیابی به هدف بلندپروازانه مسکن مقرون به صرفه خود ادامه دهد. هاک می‌گوید: «حفظ ساختمان‌های موجود بخشی از آن است، توسعه ساختمان‌های جدید بخشی دیگر از آن است، و با نزدیک‌تر شدن و نزدیک‌تر شدن خط راه‌آهن به افتتاح، فشار بر بازار افزایش می‌یابد». “بنابراین انجام هر چه زودتر کار بسیار مهم است.”

مطالعه موردی کامل مرکز سرمایه گذاری جامعه را اینجا بخوانید.