تبدیل اداری به مسکونی در حال افزایش است – این برای شهرها چه معنایی دارد؟

منحداقل روی کاغذ بسیار منطقی است: تغییر پایدار در هنجارهای محل کار، بسیاری از ساختمان‌های اداری مرکز شهر را در بیشتر هفته‌ها نیمه خالی کرده است، همراه با اغذیه فروشی‌ها، داروخانه‌ها و کافی شاپ‌های اطراف که مدت‌ها به دلارهای روزانه مسافران متکی بودند. با افزایش ظرفیت های خالی، ارزش املاک تجاری کاهش می یابد که می تواند بر درآمد مالیات بر دارایی تأثیر بگذارد. در همین حال، در محله‌های مسکونی‌تر خارج از آن محله‌های خواب‌آلود مرکز شهر، کمبود شدید مسکن قیمت‌ها را برای خریداران و اجاره‌کنندگان به‌طور یکسان از سطح قابل قبولی فراتر برده است.

پس چرا برخی از آن دفاتر خالی را به خانه تبدیل نکنید، مسکن جدید بسیار مورد نیاز ایجاد کنید و افراد بیشتری را به مرکز شهر بیاورید (و خرج کنید)، و در عین حال از مزایای آب و هوا و پایداری استفاده مجدد از ساختمان ها و زندگی متراکم شهری بهره مند شوید؟

این سوالی است که در شهرهای سراسر جهان مطرح می‌شود، زیرا برنامه‌های کاری دوردست و ترکیبی برای بخش قابل توجهی از نیروی کار از استثنا به قانون تبدیل می‌شوند. اما در حالی که به نظر می رسد استفاده مجدد تطبیقی ​​از دفتر به مسکونی راه حل امیدوارکننده ای باشد، واقعیت پیچیده تر است.

راه برگشتی نیست

بیش از نیمی از کارگران آمریکایی – حدود ۷۰ میلیون نفر – می توانند کارهای خود را از راه دور انجام دهند. بر اساس تجزیه و تحلیل گالوپ در ژوئن ۲۰۲۲و تنها ۶ درصد از آنها همیشه می خواهند به کار تمام وقت در یک اداره بازگردند. اکثر آنها می گویند که اگر کارفرمایشان این موضوع را مجبور کند به دنبال شغل دیگری می گردند. گالوپ پیش‌بینی می‌کند که بیش از نیمی از این کارمندان با قابلیت کنترل از راه دور در آینده با یک برنامه ترکیبی کار خواهند کرد و ۲۲ درصد در سال‌های آینده کاملاً خارج از محل کار خواهند کرد.

از آنجایی که ترتیبات کار از راه دور و ترکیبی نه تنها پذیرفته شده بلکه مورد انتظار است، شرکت ها در حال تثبیت مقدار فضای اداری خود هستند در حالی که تلاش می کنند رفت و آمد را برای کارمندان ارزش تلاش کنند. اغلب این به معنای اجاره متراژ کمتر در ساختمان‌های گران‌تر با روکش‌های جدید و پیشرفته و امکانات پیشرفته است – چیزی که در املاک تجاری به عنوان فضای «کلاس A» شناخته می‌شود.

این امر باعث می‌شود دفاتر کلاس B یا C قدیمی‌تر و جذاب‌تر – که اکثر فضای کاری ساخته‌شده را تشکیل می‌دهند – برای یافتن یا نگه‌داشتن مستاجران دچار مشکل شوند. در سراسر کشور، نرخ جای خالی دفتر پیشی گرفت ۱۷ درصد در سه ماهه چهارم بر اساس گزارش شرکت املاک تجاری CBRE، در سال ۲۰۲۲، از ۱۲٫۱ درصد در اواخر سال ۲۰۱۹ افزایش یافته است.

این روندی است که نشان می دهد هیچ نشانه ای از آرامش وجود نداردو برخی از شهرها وضعیت بدتری نسبت به سایرین دارند. CBRE نرخ مشاغل خالی تجاری سانفرانسیسکو را ۲۷٫۳ درصد در پایان سال ۲۰۲۲ تخمین زد. قبل از همه گیری فقط ۴٫۸ درصد بود. فینیکس سال را با نزدیک به ۲۴ درصد از دفاتر خود به پایان رساند که در اواخر سال ۲۰۱۹ ۱۴٫۴ درصد بود.

و مناطق تجاری مرکزی، به ویژه، در حال چرخش هستند. برای سومین سه ماهه متوالی، دفاتر مرکزی شهر دارای سطوح خالی بالاتری (۱۷٫۶ درصد) نسبت به دفاتر حومه شهر (۱۷٫۲ درصد) بودند که روند تاریخی را تغییر داد. نرخ خالی برای ساختمان های اداری مرکز شهر در اواخر سال ۲۰۱۹ ۱۰٫۲ درصد بود.

لورا ای. آلدرت، مدیر اجرایی برنامه‌ریزی و توسعه جامعه، می‌گوید در مرکز شهر بالای دنور، نرخ خالی دفاتر قبل از همه‌گیری در حال افزایش بود و تا اواسط سال ۲۰۲۲ به ۲۱ درصد رسیده بود. اما رهبران شهر آن را به عنوان یک فرصت انتخاب می کنند. آلدرت می گوید: «ما یک بحران مسکن مقرون به صرفه داریم که در آن ادغام شده است. “پس چگونه می توانیم دو نکته منفی را در نظر بگیریم و آن را مثبت کنیم؟”

مخلوط کردن آن

در اواخر بیماری همه گیر، آلدرته هنگام قدم زدن در شهر کوئرتارو، مکزیک متوجه چیزی شد: در زمانی که بسیاری از مراکز شهر آمریکا هنوز به دلیل تعطیلی طولانی دفاتر احساس خالی بودن می کردند، شهر کوئرتارو زنده بود. بسیاری از محل‌های کار در مکزیک نیز تعطیل شده بودند، اما مرکز شهر همچنان مملو از مردم، از جمله خانواده‌هایی با فرزندان خردسال بود. این شهری متعلق به دهه ۱۵۰۰ است که دارای مجموعه‌ای از میدان‌های عمومی است، با خیابان‌های عابر پیاده و مسکونی، اداری، و خرده‌فروشی. [spaces]آلدرت می‌گوید، و پر رونق بود.

او شاهد ظهور یک الگوی مشابه در بخش‌هایی از مرکز شهر دنور بود. منطقه تجاری مرکزی شهر، Upper Downtown، بازگشتی به دوران نوسازی شهری است – ساختمان‌های اداری بتنی، خیابان‌های یک طرفه، پارکینگ‌ها – و هنوز از خواب ناشی از COVID خود بیدار نشده است. اما Lower Downtown («LoDo»)، یک محله تاریخی با کاربری مختلط که انبارهای آن که زمانی خالی بود در دهه‌های ۱۹۸۰ و ۹۰ به انبارها و رستوران‌ها تبدیل شدند، در طول همه‌گیری نسبتاً فعال باقی ماند. همینطور محله یونیون استیشن، که در دهه گذشته رنسانس با کاربری مختلط خود را تجربه کرد، با نوسازی برجسته ایستگاه قطار شهر که باعث تمرکز بیشتر بر پارک ها و مسکن های با درآمد مختلط شد. آلدرت می‌گوید: «امروز، در مقایسه با مرکز شهر بالا، آن دو محله مرکز شهر به رشد خود ادامه می‌دهند.

حتی قبل از همه‌گیری، آلدرته می‌توانست ببیند که حال و هوای ۹ به ۵ شهر بالای مرکز شهر فاقد سرزندگی است که کارفرمایان قرن ۲۱ می‌خواستند. آلدرت می‌گوید: «از لحاظ تاریخی، همه بانک‌ها، شرکت‌های نفت و گاز تلاش می‌کردند تا آدرس خود را در خیابان هفدهم داشته باشند. اما زمانی که بریتیش پترولیوم به دنبال یک ستاد منطقه ای هفت سال پیش، این شرکت خیابان ۱۷ را به نفع یک مکان ایستگاه اتحادیه دور زد. سپس کووید شیوع پیدا کرد، «و بسیار آشکار شد که ما محله ای نداریم [in Upper Downtown] . . . هیچ کس آنجا نبود.» او می گوید. این سؤال را مطرح کرد: “چگونه می‌توانیم در مورد تبدیل منطقه تجاری مرکزی خود به یک منطقه مرکزی محله فکر کنیم؟”

دنور اکنون در حال اجرای آزمایشی برنامه‌ای است که از پنج صاحب ملک دعوت می‌کند تا با شهر همکاری کنند تا ساختمان‌های اداری کم استفاده خود را به خانه تبدیل کنند. آلدرته صاحبان را تشویق کرده است ساختمان تاریخی اما نیمه خالی نفتاز جمله، برای شرکت، زیرا آنها قبلاً برنامه هایی برای تبدیل برج اداری به بیش از ۱۰۰ آپارتمان داشتند. او امیدوار است که چند پروژه آزمایشی موفق بتواند مسیری را برای دیگران هموار کند.

آلدرت می گوید: «در املاک و مستغلات، این اولین کسانی هستند که بیشترین ریسک را می کنند. یکی از نقش‌هایی که دولت شهر می‌تواند ایفا کند، همکاری با بخش خصوصی است. . . چگونه به عنوان شرکای خوب خود را نشان دهیم تا آنها را در این فرآیند حرکت دهیم؟»

آلدرت می‌گوید این محله از قبل دارای مکان‌های تفریحی و شاید بهترین دسترسی ترانزیت در شهر، از جمله اتوبوس و قطار شهری است، اما فاقد امکانات رفاهی دیگری است که ساکنان تمام وقت را جذب کند – «قلب هر جامعه». بنابراین در همان زمان، دنور با شرکای اجتماعی برای یافتن راه‌های دیگری برای ایجاد «یک محله کامل» در مرکز شهر کار می‌کند، از جذب امکانات بیشتر برای مراقبت از کودکان، افزایش تاج درخت خارج از تبدیل‌های مسکونی، تا فعال کردن فضاهای خرده‌فروشی در طبقه همکف از طریق برنامه‌ها. پسندیدن پاپ آپ دنور، که برای کارآفرینان محلی ویترینی بدون اجاره به مدت سه ماه فراهم می کند.

پایداری مرکز شهر

می‌گوید استفاده مجدد تطبیقی ​​چالش‌های لجستیکی را ارائه می‌کند، اما احتمالاتی را نیز به همراه دارد – از جمله پتانسیل برای احیای مرکز شهرها و حفظ آنها به روشی جدید. امی کاتر، مدیر استراتژی های آب و هوا در موسسه سیاست زمین لینکلن. کوتر، یک برنامه ریز سابق که بر سیاست شهری و انعطاف پذیری آب و هوا تمرکز دارد، می گوید: «در مورد تکامل فضای اداری که ناقوس مرگ برای مراکز شهر ما است، دست درازی زیادی وجود دارد. اما تبدیل فضای کاری اضافی به مسکن، چشم انداز جمعیتی ۲۴ ساعته را ارائه می دهد که شهر را سرزنده و از نظر اقتصادی سالم نگه می دارد. او توضیح می دهد: «در مقایسه با زمانی که مناطق تجاری مرکزی با جمعیت ۹ تا ۵ نفر در روز و حومه شهرها در حال رفت و آمد بودند، متفاوت است.

روال های شهری در چند دهه گذشته قابل پیش بینی و ناپایدار شده بود، کاتر می گوید: «در طول روز، شما کارکنان اداری دارید که در رستوران ها پارک می کنند و غذا می خورند، و سپس در شب، صاحبان آپارتمان یا آپارتمان نشینان را دارید که پارک می کنند و غذا خوردن در رستوران‌ها.» «خب-اگر آن جابه‌جایی نبود چه؟ چه می‌شد اگر همان جمعیت آنجا بود، نه تنها در یک فضا کار می‌کردند، زندگی می‌کردند، غذا می‌خوردند و دوباره خلق می‌کردند، بلکه آن مایل‌ها را روی یک ماشین نمی‌گذاشتند، و شاید حتی به طور کامل از مالکیت یک ماشین اجتناب می‌کردند؟»

کوتر اذعان می‌کند که این کمی آرمان‌شهر به نظر می‌رسد، و با این حال غیرواقعی نیست. به هر حال، استفاده مجدد تطبیقی ​​چیز جدیدی نیست. همانطور که تولیدات داخلی در اواخر قرن بیستم کاهش یافت، کارخانه‌ها و کارخانه‌های نساجی خالی در شمال شرق و غرب میانه به استودیوهای هنرمند و خانه‌های مسکونی پرطرفدار تبدیل شدند. کاهش حضور در کلیسا باعث ایجاد کاندوهای تبدیل شده با سقف کلیسای جامع شده است. و در منهتن پایین، تلاش‌های احیا که در اواسط دهه ۱۹۹۰ آغاز شد و پس از ۱۱ سپتامبر شتاب گرفت، منجر به تبدیل حدود ۲۰ میلیون فوت مربع از فضای اداری به حدود ۱۷۰۰۰ خانه شد. مطالعه در ژانویه توسط کارگروه استفاده مجدد تطبیقی ​​دفتر شهر نیویورک منتشر شد.

تغییر کاربری یک سازه، به جای تخریب و بازسازی، کربن را از جو خارج می کند و زباله های ساختمانی از محل های دفن زباله. ایالات متحده ۶۰۰ میلیون تن زباله ساخت و ساز و تخریب در سال ۲۰۱۸ تولید کرد. طبق اعلام سازمان حفاظت محیط زیست– بیش از دو برابر میزان کل زباله های جامد شهری ما – و ۹۰ درصد آن از تخریب ساختمان های موجود به دست آمده است. در همین حال، مصالح ساختمانی معمولی بسیار کربن فشرده هستند. بتن و فولاد تولید هر کدام حداقل ۸ درصد از انتشار گازهای گلخانه ای جهانی را تشکیل می دهد.

به همین دلیل است که استفاده مجدد تطبیقی ​​”تقریبا همیشه باعث صرفه جویی در محیط زیست نسبت به تخریب و ساخت و ساز جدید می شود.” با توجه به آزمایشگاه تحقیقاتی و سیاست گذاری حفظ تاریخی ملی، که خاطرنشان می کند که ۲۰ تا ۳۰ سال عملیات با راندمان بالا طول می کشد تا اکثر ساختمان های جدید در نهایت اثرات اولیه آب و هوای ساخت و ساز خود را جبران کنند. دست نخورده نگه داشتن فونداسیون و قاب بندی ساختمان در حالی که نمای آن را زیباتر می کند و سیستم های گرمایشی، سرمایشی، عایق کاری و سایر سیستم های آن را به روز می کند، این مزیت را دارد که به طور چشمگیری بهره وری انرژی در عملیات ساختمان را بهبود می بخشد و مصرف انرژی را کاهش می دهد. تا ۴۰ درصد.

همچنین می تواند مقرون به صرفه باشد. رابرت فولر، مدیر ارشد و مدیر استودیو مستقر در نیویورک در شرکت معماری جهانی می‌گوید در حالی که تبدیل‌های اداری ممکن است پیچیده شود. جلاد، “در مقایسه با تخریب و ساختن کاملاً جدید، آنها معمولاً با هزینه کمتری برای هر واحد از ساخت و ساز جدید وارد می شوند.” CBRE تخمین می زند که هزینه بازسازی یک ساختمان اداری به آپارتمان ها در الکساندریا، ویرجینیا، ۲۱۳ دلار به ازای هر فوت مربع است، در حالی که اگر جدید ساخته شود، ۲۷۵ دلار در هر فوت مربع خواهد بود. این فرآیند نیز می تواند سریعتر باشد: توسعه دهندگان به موسسه زمین شهری گفت که استفاده مجدد می تواند شش تا ۱۲ ماه از جدول زمانی ساخت و ساز را کاهش دهد.

میانه قرن مه

چیزی که جنبش استفاده مجدد کنونی را چالش‌برانگیزتر از تبدیل آسیاب‌ها و کلیساهای تاریخی می‌کند، نوع ساختمان‌های اداری است که باید تغییر کنند. بسیاری از فضای تجاری خالی در حال حاضر در برج‌های غیر زرق و برق و بلوکی دهه‌های ۱۹۶۰، ۷۰ و ۸۰ است.

فولر می‌گوید: «آنها واقعاً هنوز به عنوان ساختمان‌های تاریخی در نظر گرفته نشده‌اند. همراه با سیستم‌های قدیمی، آن یکپارچه‌های اواسط قرن اغلب دارای ردپاهای گسترده و عمیقی هستند که هسته ساختمان را در فاصله ۴۰ یا ۵۰ فوتی از نزدیک‌ترین پنجره (غیرقابل استفاده) قرار می‌دهند – و نماهای ضعیف و ناخوشایند.

فولر می‌گوید بسیاری از ساختمان‌های منهتن پایینی که پس از ۱۱ سپتامبر تغییر کاربری دادند، ساختمان‌های قبل از جنگ با صفحات کف کوچک‌تر و پنجره‌های قاب‌بندی سنتی بودند. من نمی‌خواهم بگویم که آنها تبدیل‌های آسانی بودند، اما بسیار منطقی بودند. برخی از این ساختمان های دهه ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰٫ . . قطعا چالش های خود را دارند.»

معماران هنوز هم می توانند بر این مسائل غلبه کنند – معمولاً فقط یک موضوع امکان سنجی مالی است. برای مثال، فولر می‌گوید: «اگر ساختمان به اندازه کافی بزرگ باشد، می‌توانید در واقع یک چاه نوری در مرکز ایجاد کنید، و نور روز را به عمق هسته ساختمان بکشید.

چنین فضایی را می توان به روش های دیگری نیز تغییر کاربری داد. زمانی که گنسلر در حال تبدیل فیلادلفیا بود برج فرانکلین چند سال پیش، از دفاتر تا آپارتمان‌ها، این شرکت تصمیم گرفت امکانات جدید ساختمان – از جمله استودیوی دوچرخه سواری پلوتن، مرکز تناسب اندام و تئاتر – را در وسط ساختمان در طبقات مختلف قرار دهد و از فضای مرده در اعماق ساختمان استفاده کند. هسته ساختمان فولر می‌گوید: «به‌جای انجام یک طبقه رفاهی، که در یک ساختمان مسکونی کاملاً رایج است، می‌توانید این ستون عمودی از امکانات رفاهی را تصور کنید که از داخل ساختمان می‌گذرد».

چالش دیگر در انطباق ساختمان‌های اداری قدیمی، به‌روزرسانی دیوار پرده یا نمای خارجی غیرسازه‌ای است. این فقط برای مدرن کردن زیبایی‌شناسی و بهبود بهره‌وری انرژی نیست، بلکه برای نصب پنجره‌های قابل اجرا، که اکثر ساختمان‌های اداری فاقد آن هستند – و بیشتر شهرها به واحدهای مسکونی نیاز دارند.

با وجود این موانع، ساختمان‌های اداری غیرقابل توجه همچنان می‌توانند پایه خوبی برای مسکن جذاب باشند، که مکان‌های رشک‌انگیز و ویژگی‌های ساختاری مجلل مانند سقف‌های بلند را ارائه می‌دهند. فولر می‌گوید، ارتفاع ۱۲ فوتی از کف تا طبقه استاندارد کلاس A برای فضای اداری مدرن در نظر گرفته نمی‌شود، اما برای یک ساختمان مسکونی بسیار سخاوتمندانه است.

برای کمک به شهرها در شناسایی نامزدهای بالقوه استفاده مجدد، Gensler یک کارت امتیازی اختصاصی ایجاد کرد که برای مکان ساختمان، پیکربندی، سرویس آسانسور و سایر عوامل امتیاز می‌دهد. فولر می‌گوید: «این راهی است که می‌توان به سرعت به طیف وسیعی از ساختمان‌ها نگاه کرد و بهترین رقبا را شناسایی کرد، زیرا هر برج اداری خالی پروژه‌ای معقول برای تبدیل ایجاد نمی‌کند.

تنها ۱۰ ساختمان از ۸۴ ساختمان Gensler در منطقه مالی بوستون ارزیابی شده استبرای مثال، به اندازه‌ای بالا رتبه‌بندی شده است که شایستگی توجه به عنوان اهداف استفاده مجدد را داشته باشد. شاید زیاد به نظر نرسد. اما حتی اگر اکثر برج‌های اداری اواسط قرن در نهایت برای استفاده مجدد مسکونی طراحی نشوند، تبدیل تنها چند برج می‌تواند صدها یا حتی هزاران خانه جدید را در شهرهایی که گرسنگی مسکن دارند ایجاد کند. فولر می‌گوید: «با توجه به میلیون‌ها فوت مربع فضای اداری کم استفاده، حتی درصد کمی از آن واقعاً می‌تواند سوزن را از نقطه نظر مسکن حرکت دهد.

این یکی از دلایلی است که کارگروه استفاده مجدد تطبیقی ​​دفتر نیویورک توصیه می کند ۱۱ تغییر سیاست که امکان تبدیل ساختمان های اداری بیشتر در محله های بیشتری را فراهم می کند و تشویق می کند. دن گارودنیک، مدیر برنامه ریزی می نویسد: «ما می خواهیم اطمینان حاصل کنیم که ساختمان های اداری قدیمی را می توان به کاربری های پرتقاضا تبدیل کرد، مانند خانه هایی که به شدت مورد نیاز نیویورکی ها هستند. از جمله توصیه های کارگروه، که به دنبال یک مطالعه پنج ماهه انجام شد: کاهش قوانین برای اجازه تبدیل بیشتر ساختمان های اداری ساخته شده قبل از سال ۱۹۹۱ و ارائه مشوق های مالیات بر دارایی برای حمایت از ایجاد مسکن مقرون به صرفه و تسهیلات مراقبت از کودکان در ساختمان های تغییر کاربری.

و در واشنگتن دی سی، جایی که حدود ۲۰ میلیون فوت مربع فضای اداری خالی است و شهردار موریل بوسر متعهد شد که ۱۵۰۰۰ ساکن جدید بیاورد به مرکز شهر در پنج سال آینده، شهر ارائه خواهد کرد ۲۰ سال معافیت مالیاتی به توسعه دهندگانی که ساختمان های اداری را به مسکونی تبدیل می کنند، تا زمانی که ۱۵ درصد از خانه ها برای کسانی که ۶۰ درصد یا کمتر از درآمد متوسط ​​منطقه را به دست می آورند، مقرون به صرفه باشد.

تبدیل کلگری

خوب یا بد، کلگری، آلبرتا، در بسیاری از شهرهایی که به تازگی شروع به کشف تبدیل های اداری کرده اند، پیشرو است. کلگری، شهری با ۱٫۳ میلیون جمعیت، به عنوان پایتخت شرکتی صنعت نفت و گاز کانادا، سهم خود را از رونق و رکود به خود دیده است. اما زمانی که قیمت نفت خام در سال ۲۰۱۴ شروع به کاهش کرد، آنها بازار املاک تجاری شهر را با خود به پایین بردند. ساختمان‌های اداری در مرکز شهر کلگری از سال ۲۰۱۵ حدود ۱۶ میلیارد دلار از ارزش دارایی خود را از دست داده‌اند که منجر به از دست دادن درآمد مالیاتی شده است که کل شهر را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

ناتالی مارچات، مدیر برنامه کلگری می‌گوید: «گفت‌وگوها در مورد مشکل جای خالی دفتر ما از حدود سال ۲۰۱۵ آغاز شد. تیم استراتژی مرکز شهر. جای خالی دفتر شروع به بالا رفتن کرده بود، ما هیچ گونه جذب مجددی را مشاهده نکردیم، و شروع به بسیار هشدار دهنده شد. تا زمان تعطیلی کووید در سال ۲۰۲۰، تعداد زیادی از کارکنان اداری مرکز شهر باقی نمانده بودند تا به خانه بفرستند.

بنابراین مقامات شهر با توسعه دهندگان، مشاغل و سایر شرکا همکاری کردند تا طرحی را ارائه دهند. با خالی بودن حدود یک سوم از فضای اداری در مرکز شهر – حدود ۱۴ میلیون فوت مربع – شهر هدف خود را حذف شش میلیون فوت مربع از موجودی اداری در ۱۰ سال آینده، به طور ایده آل از طریق تبدیل مسکونی، تعیین کرده است.

اما همانطور که اسحاق نیوتن می گوید، یک جسم در حال سکون تمایل دارد در حالت سکون بماند، مگر اینکه توسط یک نیروی خارجی بر روی آن اثر بگذارد. اگرچه تبدیل یک ساختمان اداری نیمه خالی به خانه معمولاً هزینه کمتری نسبت به تخریب آن و بازسازی از ابتدا دارد، بسیاری از صاحبان املاک ظرفیت یا تمایلی برای انجام چنین پروژه بزرگی ندارند و در عوض تسلیم اینرسی می شوند و اجازه می دهند ساختمان ها بنشینند. بیکار مارچوت می‌گوید: «یک چیز بزرگ که ما متوجه شدیم این بود که اکثر مالکان ساختمان‌ها به تنهایی برای تغییر کاربری آن برج‌های اداری خالی ابتکار عمل نمی‌کردند.

بنابراین کلگری تصمیم گرفت پیشنهاد دهد مشوق های مالی برای شروع فرآیند شورای شهر ۱۰۰ میلیون دلار بودجه اولیه شهرداری را در سال ۲۰۲۱ و ۵۳ میلیون دلار دیگر در اواخر سال ۲۰۲۲ برای حمایت از پروژه‌های استفاده مجدد تطبیقی ​​در مرکز شهر تصویب کرد که به شهر اجازه می‌دهد تا ۷۵ دلار به ازای هر فوت مربع فضای اداری تبدیل شده به توسعه‌دهندگان بازپرداخت کند.

مارچات می گوید، حتی با آن نرخ سخاوتمندانه، که حدود یک سوم هزینه تخمینی ۲۲۵ دلار در هر فوت مربع چنین تبدیل هایی را در ابتدای برنامه پوشش می دهد، برخی از توسعه دهندگان به سختی می توانند اعداد را مربع کنند، با توجه به افزایش علاقه. نرخ ها و تورم اما دو دور اول این برنامه پیشنهادهای پروژه بسیار بیشتری نسبت به بودجه وجود داشت. ۱۰ پروژه اول تصویب شده با تبدیل آن به حدود ۱۲۰۰ خانه جدید، بیش از ۱ میلیون فوت مربع از فضای اداری را از بازار تجاری مرکز شهر کم می کند.

یکی از نگرانی‌هایی که اغلب در بحث‌های اولیه مطرح می‌شود این است که املاک تجاری معمولاً با نرخ بالاتری نسبت به املاک مسکونی مالیات می‌گیرند. این موضوع بزرگی بود که ما مجبور بودیم سر خود را حل کنیم، اما همچنین به شورای خود کمک کنیم که سر خود را حل کند: وقتی اینها را به مسکونی تبدیل می کنید، با نرخ پایین تری از آنها مالیات می گیرند، بنابراین ما نمی رویم. مارچوت می‌گوید اگر فضاهای تجاری کاملاً اشغال شده بودند، آنچه را که می‌توانستیم به دست آوریم. “آره. اما ما شاهد جذب ۱۴ میلیون فوت مربع فضای اداری نخواهیم بود. ما هرگز به آنجا نخواهیم رسید.»

او می افزاید: در حال حاضر وضعیت به قدری وخیم است که برخی از ساختمان های مرکز شهر فقط از نظر ارزش زمین ارزیابی می شوند. مارچوت می‌گوید: «البته شما به ملک تجاری در مرکز شهر نیاز دارید، و البته آنها همیشه درآمد مالیاتی بیشتری به شهر می‌پردازند، اما نه اگر همه آنها خالی باشند. در همین حال، حذف موجودی اضافی باید نرخ جای خالی را کاهش دهد و به تثبیت و حتی بازیابی ارزش فضای اداری باقی مانده کمک کند.

برای تسریع در تبدیل و جذب هر چه بیشتر متقاضیان، شهر عمداً برنامه را ساده و بدون نیاز به مسکن مقرون به صرفه نگه داشت. مارچات می گوید که این به شهر این امکان را داده است که پروژه هایی را اولویت بندی کند که به بهترین وجه با اهداف عدالت، آب و هوا و برنامه ریزی مطابقت دارند.

مارچوت می‌گوید: «هر پروژه‌ای که از طریق این برنامه آنلاین می‌شود، بیش از تبدیل دفتر به مسکونی انجام می‌دهد. ما تعداد کمی داریم که می خواهند مسکن مقرون به صرفه بسازند. . . ما افراد دیگری داریم که در حال انجام بهبودهای حوزه عمومی اضافی هستند – و این همه اختیاری است. ما نیازی به آن نداریم، اما متقاضیان با پیشنهادات واقعاً محکمی به میز می آیند، زیرا می دانند که این برنامه بسیار رقابتی است و بنابراین آنها به نوعی بازی A خود را ارائه می کنند.

اولین پروژه تبدیل برنامه –سنگ بنای Peoplefirst Developmentsمارچات می گوید که قرار است در اواخر امسال تکمیل شود – در حال ایجاد ۱۱۲ واحد خانواده محور است که ۴۰ درصد از آنها با نرخ های مقرون به صرفه قیمت گذاری خواهند شد. او خاطرنشان می کند: “آنها همچنین در حال ساخت واحدهای سه خوابه هستند که ما اصلاً در مرکز شهر نداریم.” پروژه دیگر، ۱۷۶ واحد Palliser One توسط Aspen، قصد دارد یک پارک عمومی و پیست اسکیت در سطح زمین قرار دهد.

این شهر همچنین ۱۶۳ میلیون دلار در پروژه‌های مکان‌سازی و حوزه عمومی سرمایه‌گذاری کرده است بازسازی خیابان های عابر پیاده کلیدی و RiverWalk خود را به سمت West End گسترش می دهد. مارچات می گوید: «موضوع دیگری که ما واقعاً به آن نگاه می کنیم این است که چگونه فضای پارک بیشتری به دست آوریم. «مرکز شهر، و به‌ویژه وست اند، گرسنه‌ای برای فضای عمومی باز است، و اگر ما به دنبال آوردن ساکنان جدید، خانواده‌ها، کودکان و بقیه هستیم، آن‌ها به مکانی برای بیرون رفتن و بازی نیاز دارند. ”

یکی از گزینه‌هایی که برای ایجاد پارک‌های بیشتر در مرکز شهر و در عین حال کاهش مازاد فضای تجاری روی میز باقی می‌ماند، تخریب ساختمان‌های اداری خالی است که نمی‌توانند به چیزی مفیدتر تبدیل شوند. (مرحله آتی این برنامه به انواع دیگر تبدیل‌های اداری مانند خرده‌فروشی یا مکان‌های هنری نیز یارانه پرداخت می‌کند.) مارچات می‌گوید: «ما در حال بررسی انگیزه تخریب برای املاک بسیار خاص هستیم. ساختمان‌های کلاس C وجود دارند که در دهه ۷۰ ساخته شده‌اند که مملو از آزبست هستند، و همچنین احتمالاً نمی‌توان آن‌ها را برای مطابقت با قوانین ساختمانی جدید ارتقا داد – آنها فقط در پایان عمر خود هستند.

کلگری آن نوع بحران مسکن را ندارد که شهرهای بزرگتری مانند تورنتو یا ونکوور با آن روبرو هستند، اما آلبرتا همچنان ادامه دارد. برنامه ریزی شده، پیش بینی شده تا سال ۲۰۴۶، ۲ میلیون نفر ساکن جدید و عمدتاً شهرنشین به دست آوریم. مارچوت می گوید: «با این اعداد، ما باید مسکن های مقرون به صرفه تری بسازیم، و باید مسکن های مرکزی بیشتری بسازیم. . . و این پروژه‌های تبدیل نرخ‌های اجاره‌ای را ارائه می‌کنند که کمتر از ساختمان‌های جدید است.» این چیزی است که هم به کلگاری های فعلی و هم در آینده کمک خواهد کرد. مارچوت می‌گوید: «ما به زودی یک محصول نهایی را خواهیم دید. “من بسیار هیجان زده هستم که بالاخره می بینم یکی درهای خود را باز می کند و ساکنان جدید را به داخل دعوت می کند.”

این (فقط) در مورد پول نیست

فراتر از مشوق های مالی، کلگری گام های دیگری را برای تشویق تبدیل ها برمی دارد. اکثر املاک مرکز شهربرای مثال، از الزامات مجوز تغییر کاربری معاف هستند. مارچات خاطرنشان می کند: «این به طور متوسط ​​۶ ماه صرفه جویی می کند» و خطر مسدود شدن یا مسدود شدن کامل پروژه ها را از بین می برد.

مارچات گفت: از آنجایی که توسعه دهندگان حتی قبل از اینکه پروژه را به شهر پیشنهاد دهند، نیاز به سرمایه گذاری زمان و پول زیادی در پروژه دارند، صرفاً نشان دادن پشتیبانی کلی از تبدیل ها باعث افزایش اعتماد به نفس می شود. بدیهی است که تا زمانی که برنامه ای در پیش روی خود نداشته باشید که بتوانید آن را برخلاف قوانین بررسی کنید، نمی توانید تأییدیه را تضمین کنید. اما فرضیه «بله، شهر از آنچه شما در این سایت می‌خواهید به دست آورید حمایت می‌کند»، کمک زیادی به ایجاد آرامش برای توسعه‌دهندگان می‌کند.

در بازگشت به دنور، آلدرته دلار انگیزه‌ای برای تشویق سرمایه‌گذاری ندارد، بنابراین امیدوار است که فرآیند بررسی و تأیید «با لمس بالاتر»، که توسط هماهنگ‌کننده داخلی اختصاص داده شده به تبدیل‌های اداری، رهبری می‌شود، زمان لازم را به شدت کاهش دهد. توسعه دهندگان برای به حرکت در آوردن پروژه ها. «شما اساساً دو تا سه ماه برای هر چرخه بازبینی که می‌توانید کاهش دهید، قطع می‌کنید تا آنها را از درب خارج کنید و در دست ساخت قرار دهید. بنابراین این پول واقعی برای توسعه دهنده است. به این ترتیب ما سعی می کنیم آنها را به دست آوریم.»

فولر می‌گوید، حتی با وجود استفاده مجدد از برخی شهرها، برخی دیگر عقب‌مانده هستند. او می‌گوید: «زمان برای تغییر برخی از منطقه‌بندی‌ها و سیاست‌های قانونی‌مان فرا رسیده است که می‌تواند به تسریع این نوع تبدیل کمک کند»، در حالی که تأکید می‌کند که کیفیت و ایمنی نباید قربانی شود. ما متوجه شدیم که داشتن ترکیبی از کاربری ها در یک مکان در واقع برای شهرها مفید است، از نظر ایجاد فعالیت ۲۴ ساعته و چشم به خیابان ها و همه چیزهایی که می دانیم خوب هستند. بنابراین من خوشبین هستم که چیزهای خوبی از این اتفاق بیفتد.»

کوتر همچنین خوشبین است که این افزایش علاقه پس از همه گیری در تبدیل اداری روندی پایدار ایجاد کند. کوتر می‌گوید: «انواع استفاده مجدد تطبیقی ​​خلاقانه‌ای در حال رخ دادن است که به معماران، شرکت‌های ساختمانی و افسران کد شهر تجربه می‌کند که چگونه می‌توان این کار را انجام داد، و زمینه را برای انجام آسان‌تر آن فراهم می‌کند. و آیا اگر ساختمان‌های ما، پس از ساخت، می‌توانستند با ما تکامل پیدا کنند، به همه ما خدمات خوبی داده نمی‌شد؟

---

جان گوری نویسنده کارمند مؤسسه سیاست زمین لینکلن است.

تصویر سرب: برج فرانکلین در فیلادلفیا از یک ساختمان تجاری بی‌نقص به یک فضای شیشه‌ای با کاربری مختلط تبدیل شد که شامل خرده‌فروشی و اقامتگاه می‌شود. اعتبار: رابرت دیچلر، با حسن نیت از جنسلر.