میز شهردار: مسکن و امید در سینسیناتی

آftab Pureval که در سال ۲۰۲۱ انتخاب شد، به عنوان اولین شهردار آسیایی آمریکایی سینسیناتی در حال ثبت تاریخ است. او در جنوب غربی اوهایو، پسر آمریکایی های نسل اول بزرگ شد و زمانی که در مدرسه راهنمایی بود در یک فروشگاه اسباب بازی کار می کرد. پوروال پس از فارغ التحصیلی از دانشگاه ایالتی اوهایو و دانشکده حقوق دانشگاه سینسیناتی، چندین سمت از جمله وکیل در Procter & Gamble قبل از ورود به خدمات عمومی داشت. او از سال ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۱ به عنوان منشی دادگاه شهرستان همیلتون خدمت کرد و اولین دموکراتی بود که در بیش از ۱۰۰ سال این سمت را بر عهده داشت. پوروال به همراه همسر و دو پسرش در محله شمالی سینسیناتی کلیفتون زندگی می‌کند و همانطور که در دوران ریاست‌جمهوری او مشخص شد، یکی از طرفداران سینسیناتی بنگالز است. او در اوایل سال جاری با همکار ارشد آنتونی فلینت صحبت کرد مسائل زمین پادکست; گفتگوی آنها برای طولانی و وضوح در اینجا ویرایش شده است.

آنتونی فلینت: شما توجه زیادی را به خاطر چیزی که برخی آن را “” می نامند، به خود جلب کرده اید.اقدام قهرمانانه” برای حفظ موجودی مسکن تک خانوارهای شهر و آن را از دست سرمایه گذاران خارجی دور نگه دارید. به طور خلاصه، آنچه را که با هماهنگی بندر سینسیناتی انجام شد، با ما همراه کنید.

آفتاب پوروال: فقط برای ارائه کمی زمینه بیشتر، سینسیناتی یک شهر میراثی است. ما سنت طولانی مدتی داریم که مقصد نهایی راه آهن زیرزمینی هستیم. ما برای بسیاری از بردگانی بودیم که از آن تجربه وحشتناک فرار می کردند. ما محله‌های تاریخی زیادی داریم، ساختمان‌های تاریخی زیادی داریم، و زیرساخت‌های قدیمی و خانه‌های تک‌خانواده‌ای قدیمی داریم که – در کنار این واقعیت که ما شهری فوق‌العاده مقرون به صرفه در بافت ملی هستیم – ما را به یک شهر تبدیل می‌کند. هدف اصلی برای سرمایه گذاران نهادی

متاسفانه، سینسیناتی در لیست ملی پس از لیست ملی در مورد میزان افزایش اجاره بهای ما قرار دارد. این در درجه اول توسط این سرمایه گذاران خارج از شهر هدایت می شود – که رک و پوست کنده، علاقه ای به رفاه سینسیناتی یا مستاجرانشان ندارند – خرید خانه های ارزان قیمت برای یک خانواده، انجام هیچ کاری برای سرمایه گذاری در آنها، اما یک شبه دو برابر شدن یا افزایش سه برابری اجاره بها، که باعث از بین رفتن بسیاری از جوامع ما، به ویژه جوامع آسیب پذیر و فقیر ما می شود.

شهر در حال انجام بسیاری از کارها از طریق دادخواهی، از طریق اجرای کد است. در واقع، ما از دو تن از بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاران نهادی خود، واینبروک و مالکان ویلیامزبورگ شکایت کردیم تا به آن‌ها بفهمانیم که ما در حال بازی کردن نیستیم. اگر قرار است در جامعه ما رفتار غارتگرانه داشته باشید، ما از آن حمایت نخواهیم کرد.

ما همچنین کارهایی را در قسمت جلویی انجام داده‌ایم تا با شراکت با بندر از این اتفاق جلوگیری کنیم. . . . هنگامی که چندین ملک به دلیل قرار دادن آنها در بلوک فروش توسط یک سرمایه گذار نهادی به فروش رفت، بندر ۱۴٫۵ میلیون دلار برای خرید بیش از ۱۹۰ خانه تک خانواده هزینه کرد و از ۱۳ سرمایه گذار نهادی دیگر پیشی گرفت.

در طول سال گذشته، بندر در تلاش بوده است تا این املاک را مطابقت دهد، با نقض کدهای مختلفی که سرمایه‌گذار پشت سر گذاشته است، برخورد کرده است، این خانه‌ها را پس از تعمیر با خریداران واجد شرایط، اغلب افرادی که در فقر کار می‌کنند، جفت می‌کند. طبقه متوسط ​​رو به پایین که قبلاً هرگز صاحب خانه نشده بودند.

فقط امسال ما سه مورد از آن ۱۹۴ را برای فروش آماده می کنیم. این یک موفقیت بزرگ در سراسر جهان است. . . اما این تنها ابزاری است که بندر و شهر روی آن کار می کنند تا مقرون به صرفه بودن مسکن را در همه محله های ما افزایش دهند.

از: از این چه چیزی یاد گرفتید که ممکن است به شهرهای دیگر قابل انتقال باشد؟ برای پیشی گرفتن از سرمایه گذار نهادی، سرمایه زیادی لازم است.

AP: این کار به بودجه زیادی نیاز دارد. به همین دلیل است که ما نیاز به انعطاف بیشتری از سوی دولت فدرال و دولت ایالتی داریم تا ابزارهایی را برای شهرداری ها فراهم کند تا از وقوع این اتفاق در وهله اول جلوگیری شود. اکنون هنگامی که یک سرمایه گذار نهادی، چنگال های خود را وارد یک جامعه کند، شهر نمی تواند برای پاسخگویی آنها انجام دهد.

همانطور که این بار دیدیم، استراتژی بهتر این است که در قسمت جلویی، ملک را خریداری کنیم. بسیاری از شهرها دلارهای زیادی از دولت فدرال از طریق ARP دارند [American Recovery Plan]. ما از دلارهای ARP زیادی استفاده کرده‌ایم نه فقط برای دریافت پول به دست افرادی که بیشتر به آن نیاز دارند، که در این زمان بسیار مهم است، بلکه برای مشارکت با سایر مشارکت‌های خصوصی-عمومی یا بندر برای دادن منابع لازم به آنها استفاده کرده‌ایم. برای خرید زمین و نگه داشتن آن.

این بخشی از استراتژی ما با ARP بوده است. این یک زمان منحصر به فرد در شهرهایی است که انعطاف پذیری بیشتری دارند [with] منابع بدست آمده از دولت فدرال من هر شهردار و هر شورایی را تشویق می‌کنم که واقعاً در مورد استفاده از بودجه نه تنها در کوتاه‌مدت بلکه در بلندمدت برای رسیدگی به برخی از این نیروهای اقتصاد کلان فکری انتقادی کند.

از: سینسیناتی به مکان محبوب تری برای زندگی تبدیل شده است و جمعیت پس از سال ها کاهش اندکی افزایش یافته است. آیا سینسیناتی را یک پاندمی یا پناهگاه آب و هوایی می دانید؟ پیامدهای آن رشد چیست؟

AP: چیزی که در مورد شغلم به عنوان شهردار دوست دارم این است که تمرکز من لزوماً روی دو یا چهار سال آینده نیست، بلکه ۱۰۰ سال آینده است. در حال حاضر، ما در حال زندگی در یک تغییر پارادایم به دلیل همه گیری هستیم. شیوه زندگی، کار و بازی ما کاملاً در حال تغییر است. کار از راه دور سبک زندگی اقتصادی ما را در سراسر کشور، به ویژه در غرب میانه، کاملاً تغییر می دهد.

آنچه که من متقاعد شده‌ام این است که به دلیل تغییرات آب و هوایی، به دلیل افزایش هزینه زندگی در سواحل، مهاجرت به داخل وجود خواهد داشت. نمی دانم در ۵۰ یا ۷۵ سال آینده این اتفاق خواهد افتاد، اما این اتفاق خواهد افتاد. ما در حال حاضر شاهد تصمیم گیری کسب و کارهای بزرگ بر اساس تغییرات آب و هوایی هستیم. تنها دو ساعت در شمال سینسیناتی، اینتل در حال انجام سرمایه گذاری ۲۰۰ میلیارد دلاری برای ایجاد بزرگترین کارخانه نیمه هادی در کشور است.

دو تا از دلایلی که آنها فقط شمال سینسیناتی را انتخاب کردند دسترسی به آب شیرین، رودخانه اوهایو در جنوب و دریاچه های بزرگ در شمال و انعطاف پذیری آب و هوای منطقه ما است. حالا، اشتباه نکنید: همه ما تحت تأثیر تغییرات آب و هوایی هستیم. همه ما به یک اندازه تحت تأثیر قرار نگرفته‌ایم – جوامع فقیر و محروم ما بیشتر از دیگران تحت تأثیر قرار می‌گیرند – اما در اوهایو و سینسیناتی، آتش‌سوزی‌ها، خشکسالی‌ها، طوفان‌ها، زلزله‌ها، فرسایش سواحل را نمی‌بینیم. دیدن در سایر نقاط کشور، که ما را به یک پناهگاه امن در برابر تغییرات آب و هوایی نه تنها برای سرمایه گذاری تجاری، بلکه برای مردم تبدیل می کند. سینسیناتی تا حدی در حال رشد است زیرا اقتصاد ما در حال حاضر در آتش است، اما به اعتقاد من، ما واقعاً شاهد رشد تصاعدی طی چند دهه آینده خواهیم بود زیرا این عوامل عظیم مردم را به وسط کشور سوق می دهد.

سرمایه‌گذاری‌هایی که در حال حاضر انجام می‌دهیم تا به جوامع قدیمی و ساکنان قدیمی‌مان کمک کنیم در خانه‌های خود بمانند و همچنان سینسیناتی را به مکانی مقرون‌به‌صرفه برای آنها تبدیل کنیم، در حالی که این ساکنان آینده را نیز در نظر می‌گیریم، موضوعی واقعاً چالش‌برانگیز است. در حالی که سینسیناتی در حال حاضر در بافت ملی بسیار مقرون به صرفه است، برای همه ساکنان سینسیناتی مقرون به صرفه نیست، زیرا عرضه مسکن ما با رشد جمعیت سازگار نبوده و درآمد ما با قیمت مسکن مطابقت نکرده است.

برای اطمینان از اینکه سرمایه گذاری در آینده و رشد جمعیت در آینده جای ساکنان فعلی ما را نمی گیرد، باید بازار خود را اکنون تثبیت کنیم و برای این رشد آماده باشیم.

از: تغییرات کاربری زمین و بهبود حمل و نقل که بر این اساس روی آن تمرکز کرده اید چیست؟

AP: اغلب مردم از شهرداران درباره میراث آنها می پرسند و سومین ریل سیاست محلی منطقه بندی است. اگر می‌خواهیم این کار را درست انجام دهیم، باید یک بازنگری و اصلاح جامع در سیاست‌های کاربری زمین داشته باشیم. وقتی در مورد میراث صحبت می کنم، این چیزی است که در مورد آن صحبت می کنم.

ما بیش از یک سال است که جلساتی را با ذینفعان برگزار می کنیم [explore what] یک سینسیناتی مدرن به نظر می رسد. به نظر من محله ای متراکم و متنوع به نظر می رسد که قابل پیاده روی است، با حمل و نقل عمومی خوب و سرمایه گذاری در هنر عمومی. در حال حاضر، منطقه بندی شهر سینسیناتی این نوع محله ها را تشویق نمی کند. نزدیک به ۷۰ درصد از شهر ما منحصراً برای استفاده تک‌خانواده‌ای منطقه‌بندی شده است، که باعث می‌شود یک سقف مصنوعی بر میزان عرضه‌ای که می‌توانیم ایجاد کنیم، که به طور مصنوعی افزایش اجاره‌بها و افزایش مصنوعی مالیات بر املاک است، که باعث بسیاری از ما می‌شود. ساکنان میراثی که حتی صاحب خانه های خود هستند، آواره شوند.

اگر در مورد تمرکززدایی از فقر و تبعیض‌زدایی شهرمان جدی هستیم، باید نگاهی به ممنوعیت‌های واحدهای چندخانواری بیندازیم. ما باید به الزامات پارکینگ هم برای مشاغل و هم برای خانه ها نگاهی بیندازیم. ما باید به توسعه ترانزیت محور در امتداد خطوط حمل و نقل سریع اتوبوس خود نگاه کنیم. ما باید به فرصت های خلاقانه برای ایجاد مسکن بیشتر مانند واحدهای مسکونی کمکی نگاه کنیم، اما هیچ کدام از اینها آسان نیست.

این آسان نیست زیرا NIMBYism واقعی است، و ما باید مردم را متقاعد کنیم که من یک ساختمان کاندو ۲۰ طبقه را در بن بست مسکونی شما قرار نمی دهم. . . . منطقه بندی بسیار بسیار دشوار است زیرا تغییر بسیار دشوار است و مردم از این می ترسند که شهر به چه چیزی تبدیل شود. به همین دلیل است که ما یک سال مشارکت اجتماعی را انجام داده‌ایم، و من مطمئن هستم که می‌توانیم تغییرات اساسی در کد منطقه‌بندی خود ایجاد کنیم تا مقرون به صرفه‌تر بودن، تشویق حمل‌ونقل عمومی بیشتر، و فقط شهری سبزتر باشیم.

با توجه به این نکته، ما متعهد شده‌ایم که فقط خودروهای شهری را که خودروهای الکتریکی هستند، زمانی که در دسترس قرار گیرند، خریداری کنیم. ما بزرگترین مزرعه خورشیدی تحت رهبری شهر را در کل کشور داریم که به میزان قابل توجهی در مصرف انرژی ما کمک می کند.

از: کمی از این به آینده برمی گردد، زیرا شهر تراموا داشت. آیا این احساس را دارید که قدردانی برای آن وجود دارد، که آن زمان ها در واقع باعث عملکرد بهتر شهر شده است؟

AP: شهر قبلاً متراکم بود، قبلاً ترامواهای باورنکردنی، حمل‌ونقل عمومی داشت، و متأسفانه، شهرها – نه فقط سینسیناتی بلکه در سراسر کشور – شاهد کاهش مداوم جمعیت بودند و مردم را به حومه‌ها از دست دادند. اکنون مردم می‌خواهند به شهر بازگردند، اما اکنون ما کار سختی داریم که بسیاری از شهرها سعی در انجام آن داشتند، یعنی ایجاد محله‌های حومه‌ای در داخل یک شهر برای جذب مردم حومه شهر، درست است؟ این کمی گذشته را خنثی می کند و در عین حال بر آنچه قبلا وجود داشت نیز تمرکز می کند. وقتی این دیدگاه را با مردم به اشتراک می‌گذارم، آنها می‌گویند: «بله، البته، من می‌خواهم این کار را انجام دهم»، اما آنها نمی‌خواهند این کار را در خیابان خود انجام دهند.

از: چه چیزی شما را بیشتر در مورد این نوع انتقال نگران می کند، و چه چیزی را به عنوان مهمترین مسائلی که افراد کم درآمد و جوامع رنگین پوست در سینسیناتی با آن مواجه هستند شناسایی می کنید؟

AP: جابه جایی. اگر ما نتوانیم شهری باشیم که ساکنان فعلی ما توانایی پرداخت آن را داشته باشند، آنها را ترک خواهند کرد که به همه چیز آسیب می زند. اگر شهر در حال رشد نیست، پس شهری به اندازه ما، جایی که در کشور قرار داریم، در حال مرگ هستیم و به سرعت می میریم. شهرهایی که اندازه ما باید رشد کنند، و برای رشد، نه تنها نیاز به جذب استعداد داریم، بلکه باید خانواده ها و جوامع میراثی را که در وهله اول اینجا بوده اند حفظ کنیم.

هیچ شهری در کشور راهی برای رشد بدون جابجایی پیدا نکرده است. عوامل بازار، عوامل اقتصادی بسیار عمیق هستند و تحت تأثیر قرار دادن آنها بسیار سخت است، و منابع شهر آنقدر محدود است که واقعاً دشوار است. با بازگشت به مشکل سرمایه گذار نهادی خود، شهر منابع کافی برای بالا رفتن و خرید ملک و اطمینان از فروش آن به مالکان با حسن نیت را ندارد، درست است؟ اگر آن قدرت، آن نفوذ بازار را داشتیم، این کار را می‌کردیم. اغلب اوقات، حدس می‌زنم که از نداشتن منابع کافی، اختیار کافی برای ایجاد تأثیر معنادار بر نیروهای اقتصاد کلان که وارد شهر می‌شوند، ناامید می‌شوم. زیرا اگر رویای خود را که سرمایه گذاری بیشتر، رشد بیشتر است، به دست آوریم، پیامدهای منفی به همراه خواهد داشت و مدیریت هر دو واقعاً دشوار است.

از: در نهایت، برگردیم به تغییرات آب و هوایی، وب سایت شهردار می گوید سینسیناتی موقعیت خوبی برای پیشرو بودن در تغییرات آب و هوا در داخل و خارج از کشور دارد. فکر می کنید شهر چه چیزی برای ارائه دارد که از نظر اقدامات اقلیمی متمایز باشد؟

AP: همه ابتکارات سیاستی ما از دو منظر بررسی می شود. اولی برابری نژادی و دومی اقلیم است. هر کاری که ما انجام می‌دهیم، خواه ارزیابی جنگل‌داری شهری‌مان باشد، نگاهی به نقشه گرمایی شهرمان و سرمایه‌گذاری روی درختان نه تنها برای تمیز کردن هوا، بلکه خنک کردن محله‌هایمان، [or] سرمایه گذاری های ما در بیوچار ما یکی از تنها سه شهر در کل جهان هستیم که کمک مالی عظیمی از خیریه بلومبرگ دریافت کرده ایم تا به نوآوری در دنیای بیوچار ادامه دهیم، که محصول جانبی سوزاندن چوب است، که یک آهنربای کربنی باورنکردنی است که به روان آب های طوفان کمک می کند. همچنین کربن را از هوا بیرون می کشد.

بخش پارک های ما، که یکی از بهترین ها در کشور است، به نوآوری در این زمینه ادامه می دهد. . . . ادامه داشتن برخی از بهترین آزمایش ها و بهترین حفظ در کشور برای تامین آب ما مهم خواهد بود. در نهایت، کسب و کارها و افرادی که به آینده نگاه می کنند، تغییرات آب و هوایی را در آن آینده در نظر می گیرند. اگر به دنبال شهری هستید که در برابر آب و هوا مقاوم باشد، اما در عین حال سرمایه‌گذاری هنگفتی در فناوری آب و هوا انجام می‌دهد، سینسیناتی آن مقصد برای شماست.

آنتونی فلینت عضو ارشد مؤسسه سیاست زمین لینکلن، میزبان این برنامه است مسائل زمین پادکست، و یک ویرایشگر کمک کننده در خطوط زمینی.

تصویر سرب: شهردار سینسیناتی آفتاب پوروال. اعتبار: © آماندا راسمان – شبکه USA TODAY.