رابرت گاردنر از فدرال استفاده کرده است کوپن مسکن بخش ۸ از سال ۲۰۱۰٫ در سال ۲۰۲۱، زمانی که شخصی به آپارتمان او نفوذ کرد، این مرد ۳۲ ساله اکنون به مشاور بخش ۸ مراجعه کرد و یک کوپن جدید بخش ۸ را تهیه کرد که به او اجازه می داد به محله دیگری نقل مکان کند.

اما هر بار که گاردنر سعی می کرد برای یک آپارتمان جدید درخواست دهد، کارگزاران پس از اشاره به حضور در بخش ۸، به پیام های او پاسخ نمی دادند.

گاردنر، که در آن زمان در حال تکمیل تحصیلات شهری در دانشگاه کالیفرنیا در لس آنجلس بود، می‌دانست که لس آنجلس به تازگی یک دوره تحصیلی را گذرانده است. حکم غیرقانونی ساختن تبعیض بخش ۸ او تصمیم گرفت که هنگام درخواست آپارتمان، برقراری ارتباط از طریق ایمیل و پیامک شروع به ثبت پاسخ های خود کند تا سابقه نقض قانون توسط کارگزاران داشته باشد.

این استراتژی منجر به شکایتی از طرف او توسط صندوق آموزش و دفاع از حقوق معلولیت (DREDF) و بنیاد کمک حقوقی لس آنجلس شد که نام ۲۲ متهم مختلف، همه دلالان و صاحبخانه‌هایی را که صریحاً به گاردنر گفته بودند که کوپن بخش ۸ او را نمی‌پذیرند، ارائه کرد. (گاردنر یک ناتوانی در سلامت روان دارد که باعث شد او با حقوق معلولان مرتبط شود.)

گاردنر می‌گوید: «بحران بی‌خانمان‌ها به قدری بد است که ما نمی‌توانیم از عهده افراد تبعیض آمیز علیه افرادی که به دنبال مسکن هستند، برویم. “مسخره است. و هیچ کس آن را اجرا نمی کند… قانون شما چه فایده ای دارد اگر مردم فقط به شما می خندند؟

عدم اجرای قانونی از سوی شهر یا ایالت – شهر هرگز برای اجرای این حکم شکایت نکرده است و ایالت نیز فقط یک پرونده شکایت کرد برای اجرای یک ممنوعیت جداگانه و سراسری در مورد تبعیض بخش ۸ – گزینه های کمی برای دارندگان کوپن باقی مانده است. میشل اوزتا، وکیل صندوق آموزش و دفاع حقوق معلولان که وکالت گاردنر در دادگاه را بر عهده دارد، می‌گوید: «بدون اجرا، واقعاً هیچ انگیزه‌ای برای مالکان برای رعایت این قانون وجود ندارد.

ما می‌خواستیم حداقل این پیام را بفرستیم که کسی در حال اجرای قانون است و امیدواریم که تأثیر بازدارنده‌ای بر برخی از مالکان داشته باشد.» دادخواست به شهرک ها رسید با دو نفر از متهمان در ماه آوریل، هر دو صاحب آپارتمان های چند خانواده در لس آنجلس. مالکان موافقت کردند که آموزش مسکن منصفانه را برای کارکنان ارائه دهند، در تبلیغات اعلام کنند که بخش ۸ را می پذیرند، و داده های مربوط به درخواست های بخش ۸ و پذیرش را به DREDF گزارش دهند. متهمان نیز ۳۵۰۰۰ دلار به گاردنر پرداخت خواهند کرد.

دعوای حقوق معلولان آموزش و دفاع صندوق در لس آنجلس است بخشی از یک موج همانطور که نکست سیتی/شلترفورس در ماه گذشته گزارش داد، از دعاوی حقوق مدنی در سراسر کشور که طرفداران مسکن معتقدند می تواند حفاظت در برابر تبعیض ناشی از درآمد را تقویت کند. اما برخی از حامیان مسکن بر این باورند که دولت های ایالتی با صرفه جویی در طرح دعوی حقوقی، مسئولیت را بر عهده سازمان های خارجی گذاشته اند.

گاردنر می‌گوید که شکایت پس از اتمام همه گزینه‌های دیگر صورت گرفت: نه وکلای شهر و نه اداره حقوق مدنی ایالت حاضر به شکایت از صاحبخانه‌ها نبودند وقتی او مدارک خود را برای آنها آورد، و چندین وکیل غیرانتفاعی نیز پرونده او را رد کردند.

او می‌گوید: «اکثریت قاطع وکلای دادگستری به هیچ وجه به پرونده من رسیدگی نمی‌کنند.

که در ۲۰۱۹، لس آنجلس گذشت حکم ممنوعیت تبعیض علیه دارندگان کوپن بخش ۸٫ به گفته شهر، تنها ۵۳ درصد از دارندگان کوپن بخش ۸ در آن زمان توانستند آپارتمانی برای اجاره پیدا کنند. نتیجه تبعیض، نرخ پایین خانه های خالی و هزینه های بالای مسکن است. HUD گزارش داد که ۷۶٫۴ درصد از مالکانی که از طریق تلفن در شهر تماس گرفتند گفتند که کوپن های بخش ۸ را نمی پذیرند.

این فرمان «تبعیض بر اساس استفاده افراد از کمک های اجاره یا سایر منابع درآمد را به عنوان پرداخت اجاره ممنوع می کند». همچنین مالکان را از تعیین شرایط مختلف برای دارندگان کوپن منع می کند، از جمله اضافه کردن هزینه اضافی به اجاره آنها.

اما قانون لس آنجلس هیچ جریمه یا هزینه ای را برای صاحبخانه ها اعمال نمی کند یا مجازاتی را تعیین نمی کند. در عوض، اجرا را به دادگاه مدنی منتقل می‌کند و به مستاجرین اجازه می‌دهد تا خسارتی معادل سه ماه اجاره یا سه برابر «خسارت واقعی» را جبران کنند، هر کدام که بیشتر باشد.

با این حال، شهر هیچ وکیل اختصاصی به پرونده های مسکن بخش ۸ ندارد و هیچ شکایتی علیه مالکانی که قانون را نقض می کنند، تنظیم نکرده است، علیرغم اینکه یک تحقیقات دولتی توسط اداره حقوق مدنی دریافت که آن بیداد می کند.

یک افسر اطلاعات عمومی برای اداره مسکن لس آنجلس (LAHD) به Next City/Shelterforce گفت که این آژانس “ممکن است شکایت هایی در مورد مالکانی که از گرفتن کوپن های بخش ۸ امتناع می کنند” دریافت کند که نقض کد شهرداری است. به گفته این اداره، ۱۹۱ شکایت در سال ۲۰۲۰، ۱۱۸ شکایت در سال ۲۰۲۱ و ۱۱۳ شکایت در سال ۲۰۲۲ دریافت کرده است.

LAHD می گوید با یک غیرانتفاعی به نام the قرارداد می بندد مرکز حقوق مسکن برای بررسی تبعیض بخش ۸٫ LAHD Next City/Shelterforce را برای پرس و جو در مورد دعاوی مربوط به اجرای حکم بخش ۸ به دفتر دادستان شهر هدایت کرد. دادستانی شهرستان اعلام کرد که دادخواست بند ۸ را مطرح نمی کند و گفت: فقط کانون غیرانتفاعی حقوق مسکن دعوای مسکن عادلانه را مطرح می کند.

مرکز حقوق مسکن به درخواست برای اظهار نظر پاسخ نداد، اما جزئیات وب سایت سازمان حداقل یک دادخواست در سال ۲۰۲۱ علیه مالکی که با یک کوپن بخش ۸ تبعیض آمیز علیه مستاجر مسن انجام می دهد. این شکایت بر این اساس تنظیم شد که مالک بخش ۸ قوانین را در سطح شهر، شهرستان و ایالت نقض کرده است. طبق بیانیه مطبوعاتی ۲۰۲۱، «HRC هر ساله شکایات متعددی در مورد امتناع مالکان و شرکت‌های مدیریتی از پذیرش این کوپن‌های مهم دریافت می‌کند. در سال ۲۰۲۰، HRC کمپینی را برای شناسایی، آموزش و پاسخگویی مالکان و شرکت های مدیریت املاک در شهرستان لس آنجلس که به طور معمول علیه دارندگان کوپن بخش ۸ تبعیض قائل می شوند، راه اندازی کرد.

گاردنر می‌گوید که در ابتدا مدارک خود را به بخش مسکن لس‌آنجلس برد، اما به آنها گفته شد که شکایتی را آغاز نمی‌کنند.

او می‌گوید: «دپارتمان آن‌ها موارد تبعیض مسکن را انجام نداد، که به نظر من واقعاً جالب بود. “من فکر می کردم، خوب، شما شهر لعنتی هستید، شما به معنای واقعی کلمه یک بخش مسکن دارید. منظورت چیه؟”

تعداد زیادی از متهمان نامبرده در دعوی حقوقی گاردنر نشان می دهد که این مشکل بیداد می کند. اما اوزتا می‌گوید که گاردنر توسط ۲۵ تا ۴۰ مالک دیگر که نامی از آنها در دادخواست ذکر نشده است، رد شده است.

در بحبوحه بحران مسکن، خطر تبعیض ناشی از منبع درآمد زیاد است. کوپن بخش ۸ گاردنر باید ظرف ۶۰ روز استفاده می شد، اگرچه او می توانست درخواست تمدید کند. با این حال، بسیاری از مستاجران به دلیل تبعیض مداوم، یارانه اجاره را از دست می دهند و مجبورند دوباره درخواست دهند.

اوزتا می‌گوید: «بسیاری از این کوپن‌ها استفاده نمی‌شوند و دوباره تحویل داده می‌شوند و به افراد دیگر داده می‌شوند.

گاردنر، که سرانجام توانست با کوپن بخش ۸ خود آپارتمانی را تضمین کند، گفت که چند روزی از سپری شدن کوپن فاصله داشت که سرانجام “بله” گرفت. وکیل او می گوید کوپن او در ۱۱ ژوئن ۲۰۲۱ صادر شد و تا ۸ مارس ۲۰۲۲ تمدید شد. گاردنر واحد جدید خود را در ۷ مارس ۲۰۲۲ ایمن کرد. در ابتدا، کارگزار در آپارتمان فعلی او به او گفت که آنها بخش ۸ را نمی پذیرند، اما گاردنر سپس وکیل خود را در پاسخ ایمیل خود CC کرد و به کارگزار اطلاع داد که آنها تخلف کرده اند. از قانون دلال گفت اشتباه کردند و کوپن او را پذیرفت.

آرون کار، بنیانگذار و مدیر اجرایی سازمان ملی نظارت بر مسکن، ابتکار حقوق مسکن (HRI)، می گوید که لس آنجلس دارای برخی از شایع ترین تبعیض های بخش ۸ است که او دیده است. سازمانی که شکایتی را در شهر نیویورک تنظیم کرد علیه مالکان تبعیض آمیز ادعایی، همچنین تحقیقات در حال انجام در مورد تبعیض بخش ۸ در لس آنجلس دارد.

کار می‌گوید در حالی که نمی‌تواند تخمین دقیقی بدهد، به نظر می‌رسد حدود نیمی از صاحبخانه‌ها و دلال‌ها کوپن‌ها را به‌کلی رد می‌کنند. او این امر را ناشی از اجرای ضعیف و بازار مسکن اجاره ای فشرده می داند که به مالکان امکان می دهد مستاجران را دور بزنند.

کار می‌گوید: «این یک طوفان کامل است، اگر صاحبخانه‌ها از پر کردن واحدهای خود ناامید باشند، به احتمال زیاد به دارندگان بخش ۸ اجاره خواهند داد.

اداره حقوق مدنی ایالت دعوی قانونی برای اجرای ممنوعیت ایالتی در مورد تبعیض بخش ۸ کار می گوید گام اول خوبی است، اما او معتقد است که آنها باید فراتر بروند.

کار می‌گوید: «من می‌توانم بگویم خوب است که آنها علاقه بیشتری به تبعیض کوپن نشان می‌دهند. آنها باید فراتر از آن رفته و اجرای قوی سیستماتیک را انجام دهند».

او می‌گوید که بدون اجرای قانون توسط منابع دولتی، مسئولیت به بخش غیرانتفاعی تحت فشار منابع منتقل می‌شود. او می گوید: «در پایان، HRI دولت نیست، ما یک سازمان غیرانتفاعی کوچک هستیم. “دولت فدرال برای این کوپن ها پرداخت می کند، شهرها باید دیوانه شوند تا اطمینان حاصل شود ساکنان آنها می توانند از آنها استفاده کنند.”

با توجه به الف داستان نوامبر LA Times، قانونگذار ایالتی بودجه ای را در سال ۲۰۲۰ تأمین کرده بود که شامل چهار کارمند برای وزارت حقوق مدنی می شد که برای اجرای تبعیض کوپن بخش ۸ گماشته شده بودند، اما این نقش ها در اوایل بیماری همه گیر و زمانی که درآمد نامشخص بود از بودجه حذف شدند.

با این حال، کالیفرنیا میلیاردها دلار برای طرح‌های مسکن و بی‌خانمان‌ها در طول چندین دور از هزینه‌های محرک فدرال دریافت کرد، و این سؤال را مطرح کرد که چرا اجرای بخش ۸ هرگز در سال‌های بعد تامین نشد.

وکیل گاردنر می گوید زمانی که او شکایات خود را به اداره حقوق مدنی ایالتی برد، آنها به او پیشنهاد دادند که یک پرونده واحد را برای تحقیقات بیشتر انتخاب کند. گاردنر نپذیرفت و اوزهتا از طرف او شکایت را تنظیم کرد. در یک ایمیل، وزارت حقوق مدنی گفت که آنها قادر به اظهار نظر در مورد روند مشورتی در مورد شکایت گاردنر نیستند.

«اداره حقوق مدنی از طیف وسیعی از ابزارها برای رسیدگی به نقض حقوق شهروندی استفاده می کند، از جمله از طریق آزمایش مسکن منصفانه، میانجیگری، اعلامیه های نقض، و اقدامات قانونی. در این مثال، آقای گاردنر تصمیم گرفت از طریق وکیل خود اقدام کند، که راه مهمی برای رسیدگی به نقض حقوق مدنی در سراسر ایالت است.» در ایمیلی از تیم روابط عمومی وزارت حقوق مدنی آمده است.

این وزارتخانه می گوید که اقدامات دیگری را برای حل و فصل شکایات مربوط به مسکن منصفانه انجام می دهد، از جمله ۲۱ شهرک مربوط به تخلفات منبع درآمد در سال ۲۰۲۰ و ۵۱ شهرک در سال ۲۰۲۱٫ «علاوه بر این، در سال ۲۰۲۲، دفتر ما تست مسکن منصفانه تحت حمایت در شهرستان لس آنجلس، که منبع گسترده تبعیض درآمد را شناسایی کرد. در مواردی که این اتفاق می افتد، اداره حقوق مدنی اقداماتی را برای کمک به اصلاح تخلفات در چارچوب محدودیت منابع موجود انجام می دهد.»

در سطح شهر، کارن باس، شهردار لس آنجلس، امسال با هدف کاهش شدید بی خانمان‌های بدون سرپناه، کار خود را آغاز کرد، اما هیچ اقدام جدیدی در مورد اجرای کوپن بخش ۸ اعلام نکرده است. با این حال، باس اخیرا درخواست کرده است بودجه ۲۵۰ میلیون دلاری برای ابتکار “Inside Safe” او، مجموعه ای از جاروهای بی خانمان که در آن افراد بی خانمان قرار است به اقامت طولانی مدت در متل متصل شوند. دفتر باس درخواستی برای اظهار نظر در مورد این داستان نداد.

شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد شهرهایی که از منبع درآمد حمایت می‌کنند، نرخ‌های بالاتری از استفاده از کوپن‌ها را حتی بدون اجرا دارند. آ مطالعه HUD 2011 فقط وجود قوانین منبع درآمد باعث بهبود نرخ بهره برداری می شود. جدیدتر موسسه شهری مطالعه نشان داد که حمایت‌های بخش ۸ می‌تواند دارندگان کوپن را به سمت محله‌هایی که از نظر اقتصادی کمتر دچار رکود هستند، سوق دهد، اما این تغییر چند سال طول می‌کشد تا اجرای آن افزایش یابد.

گاردنر گفت که او فقط به دنبال مسکن بود و تنها پس از خواندن اخبار مربوط به افراد دیگری که مجبور به اجبار در موقعیت‌های خطرناک شده بودند، به دلیل رد شدن کوپن‌هایشان تصمیم به پیگیری دادخواست گرفت.

او می‌گوید: «من سعی نداشتم از کسی شکایت کنم. او می‌گوید که معلولیت‌های روانی دارد که زمانی را که می‌تواند به پرونده حقوقی اختصاص دهد محدود می‌کند. “من نمی خواهم چنین کاری انجام دهم. من فقط می خواهم مسکن پیدا کنم.»

این داستان با همکاری مشترک منتشر شده است پناهگاه، تنها نشریه مستقل و غیر دانشگاهی که دنیای مسکن ارزان قیمت، توسعه جامعه و عدالت مسکن را پوشش می دهد.

این داستان تصحیح شده است تا توجه داشته باشید که وزارت حقوق مدنی پیشنهادی برای طرح هیچ دعوی از طرف گاردنر ارائه نکرده است.