چین می خواهد برای احیای اقتصاد، محله های قدیمی را بولدوز کند

در شنژن، کلانشهری که نشات گرفته از رونق اقتصادی چین است، روستای Paibang یادآور گذشته ساده شهر و چالش های پیش رو برای احیای بخش املاک کشور است.

Paibang چیزی است که چین آن را یک دهکده شهری می نامد، هزارتویی از ساختمان های آپارتمانی کم ارتفاع و ویترین فروشگاه های مادر و پاپ که با پیچ و خم کوچه ها و جاده های باریک به هم متصل شده اند. صدها نفر از آنها در شنژن، شهرداری ۱۸ میلیون نفری در کنار هنگ کنگ، و هزاران روستا از این قبیل در سراسر چین وجود دارد.

در حال حاضر با چین غرق در یک بحران اموال تسلیم ناپذیر، سیاست گذاران می خواهند محله های شهری قدیمی مانند Paibang را بازسازی کنند تا ساخت و ساز را آغاز کنند و اقتصاد محلی را تحریک کنند.

اما همانطور که توقف توانبخشی Paibang نشان می دهد، این یک راه حل سریع یا آسان نخواهد بود.

هفت سال پیش، Paibang برای “نوسازی شهری” توسط مقامات شهری انتخاب شد و در سال ۲۰۱۹ China Evergrande، یکی از بزرگترین شرکت‌های املاک کشور، کنترل پروژه را در دست گرفت. این شرکت به صاحبان ساختمان ها برای حق تخریب آپارتمان ها و شروع به پاکسازی زمین برای بلندمرتبه های مدرن پرداخت می کند. قبل از شروع کار، اورگراند سقوط کرد.

اورگراند سپس پروژه را به شنژن مترو، یک شرکت دولتی و سهامدار اصلی در China Vanke، یکی دیگر از سازندگان غول پیکر، واگذار کرد. اکنون وانکه با نگرانی های نقدی خودش مواجه است. هفته گذشته، مترو شنژن – و به طور گسترده، دولت شنژن – به دنبال آرام کردن سرمایه گذاران با تعهد به توقف وانکه بودند.

در تمام این مدت، ساخت و ساز در Paibang متوقف شده است. در یک روز هفته اخیر، یک ساختمان مدرن محصور شیشه ای که به عنوان دفتر مرکزی پروژه عمل می کند و هنوز تابلوهای Evergrande را نمایش می دهد، تا حد زیادی خالی بود.

بزرگ‌ترین خانه‌سازان چین وارد شده‌اند آشفتگی مالی، با کاهش فروش و محدودیت در استقراض پس از سالها زیاده روی مواجه شده است. ماه گذشته، میانگین قیمت خانه های نوساز بیشترین کاهش را در بیش از هشت سال گذشته داشته است. رکود املاک و مستغلات است بر اقتصاد سنگینی می کند. دولت های محلی، متکی به درآمد اجاره زمین، فشار را احساس می کنند.

دولت سعی کرده است نرخ بهره را کاهش دهد و الزامات خرید خانه را کاهش دهد، اما سوزن آن را تکان نداده است. اقدامات شدیدتر ممکن است بر بودجه های محلی تاثیر بگذارد بدهی در حال حاضر یک مشکل است. تنظیم‌کننده‌های مالی در حال بحث درباره راه‌هایی برای حمایت از توسعه‌دهندگان هستند، اما نسبت به ترغیب شرکت‌های املاک و مستغلات برای بازگشت به رفتار مخاطره‌آمیز که باعث بحران شد، محتاط هستند.

و به همین دلیل است که رهبران چین به روستاهای شهری، مناطق تحت مالکیت جامعه در شهرهای بزرگتر نگاه می کنند. تمام زمین های شهری در چین متعلق به دولت است. به عنوان بخشی از حرکت شهرنشینی کشور، دولت با جذب زمین های کشاورزی مرزی که در اختیار روستاییان بود، شهرها را گسترش داد.

اما به روستاها اجازه داده شد تا مالکیت جمعی مناطقی را که ساکنانشان در آن زندگی می‌کردند، حفظ کنند و زمین‌هایی را ایجاد کنند که در آن دسترسی ایالت محدودیت‌هایی داشت. با مدرن شدن شهرهای چین به وسعت بلندمرتبه‌ها و خیابان‌های شبکه‌ای، دهکده‌های شهری به محله‌های پرجمعیت و پر هرج و مرج تبدیل شدند که کمتر تحت تأثیر اصالت‌گرایی اطرافشان قرار گرفتند.

از حدود سال ۲۰۰۹، زمانی که گسترش شهری شروع به از بین رفتن زمین کرد، بسیاری از دولت های محلی به پتانسیل های بکر روستاهای شهری و توسعه مجدد محله ها پی بردند. اما تا امسال بیشتر یک ابتکار محلی بود.

دفتر سیاسی، نهاد اجرایی سیاستگذاری حزب کمونیست چین، در ماه آوریل گفت که “به طور فعال و پیوسته تحول دهکده های شهری” را در ۲۱ شهر بزرگ کشور پیش خواهد برد. به گزارش خبرگزاری دولتی شین هوا، در ماه جولای، کابینه چین، شورای دولتی، این سیاست را «اقدام مهم» برای «توسعه تقاضای داخلی» خواند.

ژانگ یو، دانشیار علوم سیاسی در دانشگاه ایلینویز در شیکاگو گفت: «این واقعاً نشان می‌دهد که رهبران چین این اضطراب را برای یافتن کانال‌های جدید رشد شهری احساس می‌کنند.

در آخرین رکود بزرگ املاک و مستغلات، در حدود سال ۲۰۱۵، پکن صدها میلیارد دلار برای پرداخت پول نقد به ساکنان برای تجارت در کلبه های ویران در شهرها و شهرهای کوچکتر هزینه کرد.

توسعه مجدد روستاهای شهری پیچیده تر است و می تواند به همان اندازه پرهزینه باشد.

در گزارش اکتبر، Nomura Securities گفت که این فرآیند “چالش‌برانگیز و پرهزینه” است و سرعت آن کند خواهد بود. بر اساس گزارش ماه اوت، کارگزاری چینی CITIC Securities تخمین زد که چین ممکن است سالانه نزدیک به ۱۴۰ میلیارد دلار برای یک دهه کامل سرمایه گذاری کند.

Paibang، در منطقه شمال غربی شنژن، مانند بسیاری از روستاهای شهری دیگر است. ردیف‌هایی از بلوک‌های آپارتمانی بتنی آنقدر به هم نزدیک هستند که برای توصیف مجاورت همسایه‌ها به عنوان «ساختمان‌های دست دادن» شناخته می‌شوند. آپارتمان ها فرسوده هستند: بدون آسانسور، میله های روی پنجره ها و توالت های اسکوات.

منطقه خرید پرجنب‌وجوشی در سطح خیابان است – غرفه‌های میوه و سبزیجات، مغازه‌های دست دوم، و غذاخوری‌های ساده. در پارک های صنعتی مجاور، چاپخانه ها، انبارها و کارخانه ها وجود دارد. در Paibang و سه روستای همجوار، اکثریت قریب به اتفاق ۵۹۰۰۰ نفر از ساکنان آن مهاجرانی از سایر نقاط چین هستند که برای شغل به شنژن نقل مکان کرده اند.

این محله ها اغلب «نقطه شروع یک رویا» نامیده می شود. خواننده چینی چن چوشنگ در دهکده ای شهری در شنژن زندگی می کرد و قبل از اینکه به شهرت برسد شب ها در کافه ها اجرا می کرد. او در تصنیفی درباره این تجربه نوشت، او آواز می خواند: “مردم آنجا خیلی نزدیک بودند و فاصله بین ساختمان ها فقط یک شکاف بود.”

شنژن در سال ۱۹۷۹ به عنوان اولین منطقه ویژه اقتصادی چین نامگذاری شد و یک دهکده ماهیگیری با ۳۰۰۰۰۰ نفر را به مرکز آزمایش چین با سرمایه داری تبدیل کرد. شنژن زادگاه بسیاری از موفق ترین شرکت های خود از جمله Huawei، BYD و Tencent شد.

اما با رشد شنژن، کارگران مهاجر که هنوز برای نیروی کار محلی ضروری بودند، از محله‌های تازه توسعه‌یافته شهر قیمت‌گذاری شدند.

در بسیاری از روستاها، زمین در اختیار یک مجموعه است و ساختمان ها متعلق به روستائیان قدیمی است که بسیاری از آنها مدت ها پیش از محله نقل مکان کرده اند.

گائو جیا هشت سال است که یک فروشگاه مبلمان و لوازم الکترونیکی دست دوم در Paibang راه اندازی کرده است. سال گذشته، صاحبخانه‌هایش پس از اینکه موافقت کردند ساختمان فروشگاه او را به اورگراند تحویل دهند، از او خواستند که تخلیه کند. پس از اینکه مشکلات اورگراند باعث توقف پروژه توسعه مجدد شد و مانع از تکمیل فروش ساختمان توسط صاحبخانه‌هایش شد، او خوشحال بود که مهلت دریافت کند.

آقای گائو گفت: «نوسازی شهرهای قدیمی اصلاً برای ما مفید نیست. ما قادر به پرداخت اجاره نخواهیم بود و دیگر نمی‌توانیم تجارت کنیم.»

دوان بیکیونگ، صاحب یک مغازه لوازم التحریر، گفت: “اگر کارگران مهاجر وجود نداشته باشند، این مکان چیزی جز یک شهر خالی نیست.”

علاوه بر قیمت گذاری برخی از ساکنان، نوسازی روستاهای شهری زمان بر است. دولت‌های محلی باید قبل از خراب کردن سازه‌ها، توافق‌نامه‌هایی را با تعاونی‌هایی که مالک زمین هستند و همچنین مالکان ساختمان‌های فردی مذاکره کنند.

مقامات گوانگژو، سومین شهر بزرگ چین، با ۱۲۷ بازسازی روستای شهری در سال جاری، گفتند که میانگین زمان تکمیل یک پروژه از ۵٫۵ سال به بیش از هفت سال رسیده است. رسانه های محلی. هرچه توانبخشی بیشتر طول بکشد، هزینه بیشتری دارد.

جکل ژوانگ، ۴۴ ساله، صاحب یک آپارتمان پنج طبقه در Paibang است. وقتی برای اولین بار در نوجوانی با خانواده اش نقل مکان کرد، محله به سختی توسعه یافت. نزدیکترین ایستگاه اتوبوس ۳۰ دقیقه پیاده تا هتل فاصله داشت. امروزه Paibang ایستگاه متروی خود را دارد.

اما آقای ژوانگ دیگر در این محله زندگی نمی کند. او امسال با همسر و فرزندش به چنگدو، شهری در غرب چین که بیش از ۱۰۰۰ مایل دورتر است، نقل مکان کرد. او گفت که در Paibang هیچ پارکی در این نزدیکی وجود نداشت و برای کودکان امن نبود زیرا ساختمان ها بسیار نزدیک به جاده بودند.

آقای ژوانگ گفت: «به جز اجاره ارزان، احتمالاً هیچ چیز خوب دیگری وجود ندارد. “این یک محیط زندگی ایده آل نیست.”

در حالی که او آماده ادامه کار است، مطمئن نیست که آیا قراردادی که در سال ۲۰۲۰ با اورگراند برای فروش ساختمانش امضا کرد، هنوز معتبر است یا اینکه نیاز به مذاکره مجدد با توسعه دهنده جدید دارد یا خیر. او امیدوار است آپارتمان های فعلی خود را با واحدهای یک ساختمان جدید معامله کند.

در حال حاضر، تنها کاری که او می تواند انجام دهد این است که صبر کند و ببیند.

لی تو تحقیقات انجام داد.