برج های آپارتمانی جدید افق شهر جرسی را شلوغ کرده اند

نیویورکی ها به تماشای غروب خورشید در پشت اسکله ها و برج های جرسی سیتی، کلان شهر بزرگ نیوجرسی به اصطلاح ساحل طلایی عادت کرده اند. اما برای سال‌ها، خط پر زرق و برق آپارتمان‌های لوکس و بلوک‌های اداری جرسی سیتی در لبه آب متوقف شد. بقیه شهر که در پشت بلندمرتبه‌های مدرن قرار گرفته بود، مجموعه‌ای از مناطق تاریخی جذاب، ساختمان‌های مسکونی قدیمی، مسکن عمومی و مکان‌های صنعتی آلوده و متروک بود.

برنامه ریزان و توسعه دهندگان سال ها تلاش کردند تا مسافران و سرمایه گذاری را فراتر از اسکله جلب کنند. و بر اساس بررسی روندهای فعلی، وسوسه انگیز است که بگوییم: “ماموریت انجام شد.” طبق گزارش RealPage، تعداد آپارتمان‌ها در شهر جرسی در حال حاضر سریع‌تر از هر خرده‌بازار دیگری در شهر نیویورک رشد می‌کند و مستاجران برای برآورده کردن موجودی رو به رشد به آنجا نقل مکان می‌کنند. میانگین اجاره بها در حال افزایش است زیرا ساکنان جدید برای زندگی در نزدیکی منطقه هنری جرسی سیتی و مرکز حمل و نقل انبوه آن در میدان جورنال هجوم می‌آورند.

این تغییر سال ها برنامه ریزی دقیق، نتیجه تغییر منطقه، مشوق های مالیات بر دارایی و سرمایه گذاری مدنی، از جمله در حمل و نقل انبوه، مسکن عمومی و هنر را به دنبال داشت. رونق جرسی سیتی به پیوند بافت شهری جامعه ای که هنوز از دهه ها عدم سرمایه گذاری و انحطاط صنعتی متلاشی شده است کمک کرده است.

شهر جدیدی در میدان ژورنال طلوع می کند

در بهار سال ۲۰۲۴، یکی از بلندترین ساختمان‌های ایالت نیوجرسی با ۵۹۸ آپارتمان جدید در میدان ژورنال افتتاح می‌شود. این برج ۶۰ طبقه آخرین برج از سه برج در Journal Squared خواهد بود، یک پروژه بزرگ که توسط مشاوران املاک ملی و گروه املاک کوشنر توسعه یافته است.

پس از اتمام، Journal Squared شامل ۱۸۴۰ اقامتگاه اجاره ای و ۳۶۰۰۰ فوت مربع (۳۳۴۴٫۵ متر مربع) فضای خرده فروشی و رستوران خواهد بود که در اطراف یک میدان عمومی چیده شده است. دو برج اول در حال حاضر افتتاح شده و به طور کامل اجاره داده شده است.

فاهری اوزتورک، معاون ارشد CBRE، که در دفاتر این شرکت در نزدیکی Saddle Brook کار می‌کند، می‌گوید: «این یک موفقیت بزرگ بوده است، و اضافه می‌کند که برج‌ها «اجاره‌های بالاتری نسبت به برآوردهای پیش‌فرض خود به دست آوردند».

این توسعه در مجاورت مرکز ترانزیت ژورنال اسکوئر است که به عنوان توقفگاه در امتداد مسیرهای ریلی مسافربری Trans-Hudson (PATH) و پیوندی با بیش از ۲۰ خط اتوبوس عمل می کند. و در نزدیکی منطقه رو به رشد ژورنال اسکوئر Arts District، که شامل تئاتر تاریخی ۳۰۰۰ نفری Loew's Jersey است. این تئاتر که در سال ۱۹۲۹ ساخته شد، در حال حاضر با ترکیبی از بودجه خصوصی، شهری، ایالتی و فدرال در حال بازسازی است. در ظرفیت محدود فعالیت می کند برای دهه ها

خانواده کوشنر تنها مجموعه ای از سرمایه گذاران آپارتمان فعال در میدان جورنال است. دیگو هودارا، بنیانگذار و مدیر عامل گروه املاک تیتانیوم، در اواخر دهه ۲۰۰۰ در این منطقه با توسعه خانه های دو خانواده شروع به کار کرد. در آن زمان، خیابان‌های اطراف میدان ژورنال عمدتاً توسط ساختمان‌های خرده‌فروشی قدیمی و کم‌مرتبه تعریف می‌شد. “من هرگز شک نداشتم که این منطقه متحول خواهد شد.

تیتانیوم در نوامبر ۲۰۲۳، ۱۴۸ آپارتمان لوکس را در خیابان ۴۱۳ سامیت افتتاح کرد. طبق گفته هودارا، تنها چهار ماه بعد، بیش از نیمی (۵۶ درصد) اجاره کرده اند. در بهار ۲۰۲۳، تیتانیوم ۳۸۶ آپارتمان جدید را در ۴۲۵ Summit اضافه می کند، بخشی از یک برج ۲۵ طبقه که در ژوئیه ۲۰۲۳ به پایان رسید.

نرخ‌های بهره بالا و هزینه‌های ساخت و ساز در سال گذشته بسیاری از توسعه‌دهندگان را از شروع پروژه‌های آپارتمانی جدید در سراسر ایالات متحده باز داشت، به‌ویژه در بازارهای پرهزینه مانند شهرهای اطراف شهر نیویورک.

این امر دست‌کم چند توسعه‌دهنده را در جورنال اسکوئر متوقف نکرد، جایی که تیتانیوم ساخت ۵۰ آپارتمان جدید دیگر را در خیابان آکادمی ۱۷۹ در نوامبر ۲۰۲۳ آغاز کرد. سایر شرکت‌کنندگان در رونق مداوم عبارتند از Panepinto Properties، که شروع به ساخت ۶۰۵ آپارتمان جدید در ۵۳ کرد. برج طبقه ای در ۴۹۹ سامیت در سپتامبر ۲۰۲۳٫ گروه نامدار وام ساخت و ساز برای ساخت ۵۷۶ آپارتمان در یک برج ۲۷ طبقه در خیابان نیوآرک شماره ۶۲۶ دریافت کرد که در ژانویه ۲۰۲۴ شروع به کار کرد.

جرسی سیتی هزاران آپارتمان جدید را جذب می کند

طبق گزارش RealPage، از مارس ۲۰۲۴، توسعه دهندگان بیش از ۱۲۱۰۰ آپارتمان جدید در حال ساخت در شهر جرسی دارند. پس از اتمام، این آپارتمان‌ها موجودی محلی را تا ۱۶ درصد افزایش می‌دهند – به اندازه‌ای که جرسی سیتی سومین بازار فرعی ایالات متحده از ۱۰۳۹ زیرمجموعه ایالات متحده است که توسط RealPage از نظر رشد رتبه‌بندی شده‌اند. اما با وجود افزایش موجودی، اجاره بها در شهر جرسی ۴٫۶ درصد رشد کرد. در مقایسه، اجاره آپارتمان در سراسر کشور در مدت مشابه به طور متوسط ​​رشد ناچیز ۰٫۳ درصدی داشته است.

اجاره‌کنندگان جدیدی که برای پر کردن آپارتمان‌های جدید افتتاح شده در جرسی سیتی عجله کرده‌اند، از دسترسی آسان به شهر نیویورک لذت می‌برند – میدان ژورنال فقط ۲۰ دقیقه با PATH تا مرکز تجارت جهانی وان در منهتن پایین فاصله دارد. و جرسی سیتی شباهت هایی با شهر خواهر خود در سراسر هادسون دارد – ۱۵ ساختمان از ۲۰ ساختمان مرتفع در ایالت نیوجرسی در جرسی سیتی، بیشتر در امتداد ساحل قرار دارند. با این حال، با متر مربع، آپارتمان ها در شهر جرسی نسبت به آپارتمان های مشابه در نیویورک ارزان تر هستند. طبق گزارش RealPage، یک آپارتمان متوسط ​​در جرسی سیتی در ژانویه ۲۰۲۴ به قیمت ۳۷۰۰ دلار اجاره شد. این تقریباً ۱۵۰۰ دلار کمتر از یک آپارتمان مشابه در منطقه مالی شهر نیویورک است. یک آپارتمان در جرسی سیتی که از سال ۲۰۲۰ تحویل داده شده است به طور متوسط ​​حدود ۵۰۰ دلار در ماه ارزان تر از آپارتمان کلاس B در FiDi است.

کارل ویتاکر، اقتصاددان املاک و مستغلات در بخش تجزیه و تحلیل داده در RealPage، می‌گوید: «یک مستاجر در جرسی سیتی می‌تواند یک واحد کاملاً جدید و پیشرفته را در جرسی سیتی با تخفیف قابل توجه اجاره کند.

برنامه ریزی برای رونق توسعه

جرسی سیتی زمینه را برای توسعه ای که اکنون در حال انجام است، با تنظیم مجدد بلوک های اطراف میدان جورنال آماده کرد. Ozturk از CBRE می گوید: “آنها همه چیز را منطقه بندی کردند – ساختمان خرده فروشی یک طبقه شما ممکن است خراب شود و شما می توانید یک برج ۵۰ طبقه بسازید.” تا همین اواخر، جرسی سیتی با برنامه پرداخت به جای مالیات (PILOT) نیز سخاوتمندانه بود.

اوزتورک می‌گوید اخیراً، هنگامی که جرثقیل‌های ساختمانی در آسمان شهر جرسی سیتی شلوغ شده‌اند، مقامات نسبت به خلبان‌ها و کاهش مالیات دارایی سخاوت بیشتری نشان داده‌اند. مقامات همچنین احتمالاً از توسعه دهندگانی که به تنوع منطقه بندی نیاز دارند در مورد برنامه های خود برای ارائه مسکن مقرون به صرفه بپرسند.

موجودی چالش دیگری را برای توسعه‌دهندگان ایجاد می‌کند، زیرا به‌طور فزاینده‌ای سخت می‌یابند که زمین به اندازه کافی نزدیک به مرکز ترانزیت ژورنال اسکوئر برای توسعه جذاب باشد.

Hodara از Titanium می گوید: «فقط چهار بلوک دورتر از ایستگاه، قیمت اجاره به طور چشمگیری تغییر می کند. پروژه هایی که بیشتر از میدان ژورنال توسعه می یابند درآمد کمتری دارند، اما “هزینه های ساخت و ساز یکسان است.”

خیابان‌های اطراف میدان ژورنال همچنین دارای بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی‌تر هستند که توسط قوانین کنترل اجاره شهر جرسی سیتی محافظت می‌شوند. در حالی که صاحبخانه‌ها اجازه دارند آپارتمان‌های تحت کنترل اجاره را با خالی شدن بازسازی کنند و آنها را با نرخ‌های بازار مجدداً اجاره کنند، قوانین مانع از آن می‌شود که توسعه‌دهندگان به‌سرعت مستاجران را بیرون کنند تا مسکن‌های تحت کنترل اجاره را تخریب کنند.

با تشدید فرصت‌های توسعه در اطراف میدان ژورنال، مقامات شهری و ایالتی مسیر را برای توسعه جدید در محله‌های نوظهور ایجاد کرده‌اند. جوامع با توقف در امتداد خط آهن سبک هادسون برگن که در سال ۲۰۰۰ افتتاح شد و اکنون در امتداد اسکله هادسون از شهر یونیون در شمال تا جرسی سیتی در جنوب کشیده شده است، بسیار جذاب هستند. مقامات در حال بررسی پیشنهاد توسعه هستند.

Hodara از Titanium می گوید: «ما سایت دیگری داریم. شرکت او اکنون به دنبال مجوز از مقامات شهری برای ساخت بیش از ۴۰۰ آپارتمان جدید در شهر جرسی است. او مکان دقیق توسعه برنامه ریزی شده را فاش نکرد جز اینکه گفت که آپارتمان های جدید نزدیک به زیرساخت های حمل و نقل قابل توجهی خواهند بود.

شرکای شهر برای توسعه مجدد مسکن عمومی

سازمان مسکن شهر جرسی (JCHA) و Winn Development در سال ۲۰۲۳ برای توسعه مجدد باغ هالند، یک پروژه مسکن عمومی که برای اولین بار در سال ۱۹۴۴ ساخته شد، شریک شدند. توسعه مجدد برنامه ریزی شده است تا به باغ هلند کمک کند تا با محله در حال تغییر خود در مرز بین جرسی سیتی و محله در حال تغییر خود ترکیب شود. هوبوکن. منطقه اطراف هلند گاردنز که بین حیاط راه آهن و خیابان‌های شلوغی که ماشین‌ها را به داخل و خارج از تونل هلند هدایت می‌کنند، توسط مشاوران املاک و توسعه‌دهندگان به «NoHo» تغییر نام داده است که مخفف «تونل شمال هلند» است. وین و سازمان مسکن در نظر دارند ۱۹۲ آپارتمان مسکونی عمومی پروژه مسکن فعلی را با یک برج مسکونی جدید که شامل همین تعداد آپارتمان مسکونی عمومی و ۳۹۹ آپارتمان اجاره شده با نرخ بازار است، جایگزین کنند. این توسعه شامل یک ساختمان جدید با آپارتمان های مقرون به صرفه برای سالمندان، یک ساختمان کاندومینیوم و یک مرکز اجتماعی است که شامل یک کتابخانه عمومی جدید می شود. ساکنان باغ هالند نگران بودند که پس از تکمیل پروژه مجبور به ترک آن شوند، اما شورای شهر جرسی حکمی را تصویب کرد که بر اساس آن هرگونه توسعه مجدد باغ هالند برای دادن حق بازگشت به ساکنان الزامی است. بسیاری از برج‌های آپارتمانی جدید که هم‌اکنون باغ‌های هلند را احاطه کرده‌اند، دارای مسکن مقرون به صرفه هستند، که مقامات شهر از طریق پیشنهادات PILOT و تنوع منطقه‌بندی به توسعه‌دهندگان آن را تشویق کردند.

دیو گینزبرگ، معاون ارشد WinnDevelopment، می‌گوید: «شهر به توسعه نرخ بازار با منطقه‌بندی کاملاً مناسب و فعال پاسخ داد که باعث توسعه بیشتر شد. “سپس آنها یک فرآیند کاملاً متفکرانه را برای یافتن بالاترین و بهترین استفاده برای یک سایت مسکن عمومی که به مردم احترام می‌گذارد و در نهایت به سازمان مسکن – در قالب پرداخت اجاره زمینی ارائه می‌کند، انجام دادند.”

JCHA سال‌هاست که برای بازسازی خانه‌های عمومی مانند باغ‌های لافایت و باغ‌های مونتگومری با استفاده از کمک‌های HOPE VI از وزارت مسکن و توسعه شهری فدرال کار می‌کند. طبق آخرین گزارش «روندهای توسعه» از مشاور کارگزاران محلی Grid Realty، جوامع جدید، با کاربری مختلط و درآمد مختلط اکنون در محله‌های «Trending Hot» برای توسعه قرار گرفته‌اند.

جاناتان لوبونسکی، معاون مدیر توسعه سازمان مایکلز می‌گوید: «اگر پروژه‌های مسکن عمومی را احیا نمی‌کردیم، داستان کاملاً متفاوت بود. لوبونسکی گفت: باغ های لافایت و باغ های مونتگومری هر دو مشکلات قابل توجهی در زمینه جرم و جنایت داشتند.

مشارکت عمومی/خصوصی Bayfront را ایجاد می کند

جرسی سیتی اکنون در حال برنامه ریزی برای ایجاد یک مرز جدید دیگر برای توسعه است – این بار در لبه غربی شهر.

پروژه توسعه مجدد Bayfront یک سایت صد هکتاری در ساحل رودخانه Hackensack را بازسازی خواهد کرد، جایی که کارگران قبلاً سال‌ها را صرف حذف آلاینده‌های سمی کرده‌اند. توسعه دهندگان Pennrose و Omni America به زودی کار بر روی فاز اول یک پروژه جدید را آغاز خواهند کرد که در نهایت شامل ۸۰۰۰ واحد مسکونی جدید، ۳۴۰۰۰۰ فوت مربع (۳۱۵۸۷ متر مربع) فضای تجاری، یک مدرسه ابتدایی جدید، یک راهروی جدید در کنار آب و یک مسیر جدید خواهد بود. ایستگاه راه آهن سبک

رونق توسعه در امتداد ساحل طلایی نیوجرسی هیچ نشانه ای از کند شدن را نشان نداده است زیرا توسعه دهندگان خلاق تر می شوند و روی پروژه های بیشتر در داخل کار می کنند. با ادامه رشد موجودی در محله های تازه احیا شده، جرسی سیتی و جوامع همسایه آن همچنان به جذب اجاره کنندگان در منطقه نیویورک ادامه خواهند داد.